나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52464 [1] 경기도 광주시 장지동 588 지1층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 장지동 소재, ""장지IC"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택(다세대주택), 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체
로 보통시됨.

교통상황

본건 동은 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재한바, 제반 교통
상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중
지1층 비02호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨""호별배치도 등""참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 ""공동주택 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(성장관리지역
(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출
시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에
별도 확인요)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>
, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인의 양수인인 신청채권자로부터 2026. 6. 9.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52464 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 광주시 장지동 588

용도: 다세대주택 (해당 호수: 지1층 비02호)

1.2. 2. 면적 정보

토지면적: 54.96㎡ (약 16.62평)

토지 지분: 54.96㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.99㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.2. 4. 감정가

감정가: 156,000,000원

1.3. 감정 평가 요약

1.3. 1. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 지1층 비02호

외벽: 외장석 등 마감

창호: 새시창호 등

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

1.3. 2. 토지 이용 상태

형상: 대체로 부정형 토지

이용 상태: 공동주택 부지로 이용 중

1.3. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 장지동 소재 "장지IC" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 주위 환경은 대체로 보통으로 판단됨.

2.2. 교통 상황

본건 동측으로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 대체로 보통으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 최초 소유권 이전은 2017년 6월 30일 박창순에게 되었으며, 이후 소유권 변동(2022년 8월 31일 임태희)이 있었음.

주택임차권(이진협, 145,000,000원) 등기 및 여러 건의 압류(부산광역시 연제구, 부산광역시 동래구, 부산광역시 해운대구) 등기가 존재했으나, 이들 권리는 말소 예정이거나 말소되었음.

현재 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경52464)가 말소 예정인 권리로 존재함.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 이용철 (이 )

보증금: 3,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-12-16

대항력: 없음

3.2. 2. 임차인 주택도시보증공사 (이진협, 이 )

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-24

확정일자: 2022-08-17

배당신고일자: 2024-06-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련, 본 임차인은 양수인(신청채권자)으로부터 2026. 6. 9.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며 임차권등기말소에 동의한다는 확약서가 제출되었음.

3.3. 권리 분석 결과 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 2022년 11월 16일자 부산광역시 연제구에 의한 압류 (교통행정 과-123871).

상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(갑15, 갑16, 갑17 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

을8 임차권 등기(이진협)는 전입일자 및 확정일자상 대항력이 있을 수 있으나, 제출된 확약서에 따라 대항력을 포기하였으므로 매수인이 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 판단됨.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 거래 사례 분석 (JSON 기반)

최근 2026년 5월, 본건과 동일한 "풀하우스(다동)" 건물 내에서 거래가 있었습니다.

- 2026년 5월 7일 거래: 전용면적 59.86㎡ (약 18.11평), 지하층(본건과 유사), 거래가 94,000,000원

- 2026년 5월 9일 거래: 전용면적 59.99㎡ (약 18.15평), 1층 (본건과 다른 층), 거래가 152,000,000원

동일 건물의 1층 거래가가 152,000,000원인 반면, 본건과 유사한 지하층 거래가는 94,000,000원으로 시세 차이가 상당함을 알 수 있습니다. 이는 층별 선호도 차이 또는 해당 매물의 개별적 특성에 기인한 것으로 보입니다.

4.2. 현 시세 기반 예상 가치

본건은 감정가가 156,000,000원이지만, 동일 건물 지하층의 최근 실거래가(94,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 경매 특성상 감정가 대비 낙찰가가 변동될 수 있으며, 인수 부담이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변으로는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "장지IC" 인근으로 도로 교통망이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 교육 시설

구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 건축물 현황

건축물대장상 본 건물은 2011년 8월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택이며, 총 4층, 1개의 동으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 특이사항

6.1. 법적/행정적 제한 사항

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지구 및 구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 특이사항 (HUG 인수조건 변경 및 확약서)

가장 중요한 특이사항은 HUG 인수조건 변경과 관련된 임차인(이진협)의 확약서 제출입니다. 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기말소에 동의함으로써, 매수인은 해당 임차인으로부터 발생할 수 있는 보증금 반환 채무를 인수하지 않게 됩니다. 이는 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

6.3. 기타 사항

임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 현재 권리분석상으로는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 장지동 소재 다세대주택으로, "풀하우스(다동)" 건물의 지하층에 해당합니다. 감정가는 156,000,000원이지만, 동일 건물 지하층의 최근 실거래가가 94,000,000원임을 감안할 때 시세 조사가 필수적입니다. 가장 큰 특징은 HUG 관련 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 매수인의 투자 위험을 크게 낮추는 긍정적인 요인입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수해야 할 임차보증금이 0원인 점 (대항력 포기 확약서 제출)

* 실거래가 대비 감정가의 상대적 고평가 가능성 (합리적 입찰가 산정 시 수익성 확보 가능)

* "풀하우스(다동)" 건물 내 지하층으로, 동일 건물 1층과의 시세 차이를 고려한 투자 기회

9. 예상 입찰가

본건은 동일 건물 지하층의 최근 실거래가 94,000,000원과 감정가 156,000,000원 사이에 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 인수 부담이 없고, 주변 시세를 고려했을 때, 보수적인 관점에서 120,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 23% 할인된 금액이며, 최근 실거래가 대비 약 28% 상승한 가격으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.