나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52485 [1] 경기도 광주시 능평동 131-186 스카이타운 106동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능원초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 공장, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 노선 버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브/경사지붕)지붕 4층 건내 제2층 제202호로서
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측으로 하향 완경사지를 자체 지반 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 다세대 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공도를 통해 본건으로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권 역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 오태양)로부터 2026. 5. 19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경52485 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 131-186 스카이타운 106동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 52.05㎡ (약 15.74평)

* 토지지분: 52.05㎡ (약 15.74평)

* 건물면적: 53.05㎡ (약 16.05평)

* 건물지분: 53.05㎡ (약 16.05평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공장, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

토지는 남동측으로 하향 완경사지를 자체 지반 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 다세대 주택 건부지로 이용중임.

2.2. 교통 및 접근성

본건은 차량 접근이 가능하며, 노선 버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통 사정은 보통임.

공도를 통해 본건으로 접근 가능함.

2.3. 토지 이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 분석

* 최선순위 말소기준권리: 현대캐피탈 가압류 (접수일자 2022-08-17)

* 소멸 예정 권리:

* 소유권보존 (송병순)

* 소유권이전 (신정민, 김흥주)

* 주택임차권 (오태양)

* 현대캐피탈 가압류

* 국민건강보험공단 압류

* 서민금융진흥원 가압류

* 주택도시보증공사 강제경매 (본건)

* 등기부채권 총액: 238,872,585원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 오태양)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-10

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-07-24

* 대항력: 없음 (확약서 제출됨)

* 비고: 임차인 오태양의 보증금 반환 채권에 대해 주택도시보증공사가 채무를 인수한 것으로 보이며, 임차인은 대항력을 포기하였음.

3.3. 권리 인수 여부

주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본건 경매로 인해 임차인의 대항력 있는 권리는 소멸되며, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기(2012-2013년 건축)에 건축되었거나 면적이 비슷한 다세대주택의 거래가는 약 160,000,000원에서 164,000,000원 수준입니다.

2019년에 건축된 필하우스의 경우 52.3㎡ 면적이 247,000,000원에 거래된 사례도 있어, 신축 건물이나 더 나은 입지의 경우 시세가 더 높게 형성될 수 있습니다.

본건의 감정가는 201,000,000원으로, 유사한 시기에 건축된 주변 다세대주택 실거래가보다는 다소 높게 평가되었으나, 신축 건물 시세와의 간극을 고려할 때, 경매 과정에서의 낙찰가는 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 상태 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브/경사지붕)지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 다세대주택입니다.

외벽은 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

내부에는 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2016년 6월 24일로 확인됩니다.

4.3. 주변 시설

* 주변 교통: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 능원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 능평동 131-186번지 주변에 직접적으로 특정 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 공장 및 산업시설이 혼재되어 있다는 점은 고려해야 하며, 이에 따른 소음, 악취 등 개별적인 영향 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다. 광주시는 생활폐기물 소각장 설치를 추진 중이나, 이는 광주시 전반에 대한 계획이며 본건 지역과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리: 본건의 감정가는 201,000,000원이지만, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 실거래가는 160,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 기대치 설정 시 유의가 필요합니다.

* HUG 관련 임차인 보증금: 임차인 오태양의 보증금 225,000,000원이 감정가보다 높지만, 대항력이 포기되어 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 판단됩니다. 그러나 HUG와 임차인 간의 최종 정산 여부 및 관련 서류 확인은 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 2015-2016년경 건축된 비교적 신축에 속합니다. 주변 환경은 주거 시설과 기타 시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리분석상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 매수인이 인수해야 할 부담은 임차인의 보증금 관련하여 0원으로, 권리상의 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 감정가 대비 주변 실거래가가 낮게 형성된 점과 임차인 보증금이 감정가를 상회하는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도가 용이할 것으로 예상됩니다 (인수되는 권리 없음).

* HUG 관련 임차인의 대항력 포기로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 광주시 지역의 주택 시장 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 2015-2016년 건축된 건물로, 비교적 최신에 속하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가(약 160,000,000원)를 고려할 때, 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

권리 인수 부담이 없다는 점과 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 160,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다.

최적의 입찰가는 경매 당일의 경쟁률, 입찰자들의 심리, 본 건의 상세 상태 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

시세 분석에 따른 적정가 수준은 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원으로 판단되나, 낙찰률 등을 고려하여 190,000,000원까지 상향 가능성을 열어둘 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.