나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56515 [1] 경기도 화성시 진안동 929 진안파크자이아파트 104동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재로서 진안중학교 북서측 인근에 위치하는

진안파크자이 아파트 104동 8층 804호인바 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이

소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활시설에의 접근성은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이

소재하는 바 대중교통 포함 전반적인 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽조 철근콘크리트지붕 14층중 8층 일부로서

(집합건축물대장상 2004.09.17 사용승인)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.

내벽 : 세멘몰탈위 벽지 및 치장재 마감 등.

창호 : 샷시창 등.

이용상태

8층 804호 아파트로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 고층아파트로서의 제반시설

구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로시설되어 있으며 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역,

비행안전제2, 4, 6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.관계인 부재로 임대관계 미상임.

2.폐문 및 이해관계인 부재로 발코니 확장여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56515 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 929 진안파크자이아파트 104동 8층 804호

* 용도: 아파트

* 감정가: 353,000,000원

* 토지면적: 51.36㎡ (약 15.55평)

* 토지지분: 51.3601㎡ (약 15.55평)

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) - 전용면적

* 건물지분: 84.9161㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치: 경기도 화성시 진안동 소재, 진안중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경 및 생활 시설에 대한 접근성은 대체로 보통입니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다. 병점역을 버스로 5분 이내 이용 가능하며, 단지 인근으로 다양한 버스 노선이 있습니다.

* 도로: 단지 내 도로 시설이 갖추어져 있으며, 외곽 공도와 접해 있습니다.

* 주변 시설:

* 학교: 진안중학교 (북서측 인근, 약 202m), 진안초등학교 (약 411m)

* 편의시설: 진안식자재마트 (약 245m), 노브랜드 화성진안점 (약 559m)

* 병원: (검색 결과 특정 병원 정보는 없으나, 일반적인 생활권 내 의료시설 접근 가능 예상)

* 혐오시설: (제공된 정보 및 검색 결과에서 특정 혐오시설 확인되지 않음. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정 관련하여 군용비행장의 영향을 받을 수 있음)

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 말소기준권리: 갑10. 가압류 (접수일자: 2021-10-08)

* 주요 권리사항:

* 임차인: 임진미

* 전입일자: 2014-12-26

* 확정일자: 2014-12-16

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음. 임차인의 전입일자(2014-12-26)가 말소기준권리(2021-10-08)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

* 권리분석: 임진미는 선순위 대항력 있는 임차인으로서, 보증금 209,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 집합건물 등기부에는 주택임차권(을10)으로 2023-01-27 등기되었으며, 권리금액 1,190,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임차인 현황상의 보증금 209,000,000원이 실제 인수될 금액으로 판단됩니다. 임진미는 본 경매 사건의 채권자(강제경매, 갑15)이기도 하여 권리관계가 복잡한 특수물건입니다.

* 임차인: 한만형

* 전입일자: 2014-12-26

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음.

* 권리분석: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 209,000,000원 (임진미)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 단, 임진미의 대항력 있는 임차권은 낙찰자가 인수합니다.

1.3. 상권분석

2줄 띄우기

* 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 토지이용계획 및 제한상태: 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2, 4, 6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 및 개발에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

* 상권: 주변 아파트 단지의 주거 수요를 기반으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2줄 띄우기

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 이용이 편리합니다. 병점역을 버스로 약 5분 내외로 이용 가능합니다.

* 교육: 진안중학교, 진안초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 진안식자재마트, 노브랜드 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 쾌적성이 확보됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽조 건물로 2004년 9월 17일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 치장재 마감, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 난방, 위생 및 급배수, 승강기 등 고층 아파트로서의 제반 설비가 구비되어 있습니다.

* 기타: 관계인 부재로 임대 관계 및 발코니 확장 여부는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 대항력 있는 임차인 인수: 임진미의 보증금 209,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다. 임진미는 대항력 있는 임차인이자 본 경매의 채권자이기도 하여 권리 분석 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 군사시설 관련 제한: 본 건은 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 대수선 등에 대한 행위 제한이 따를 수 있습니다. 이는 향후 건물의 가치 상승이나 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 수원 군 공항 이전 관련 논의도 진행 중임을 고려할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 하자 여부, 발코니 확장 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2줄 띄우기

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 임진미의 보증금 209,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있는 특수 물건입니다. 또한, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역 지정으로 인한 지역적 제약 사항을 충분히 고려해야 합니다. 임진미가 경매 채권자이기도 하여 권리관계가 복잡하므로, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 검토하고 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 입지 자체는 아파트 단지로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있으나, 상기 리스크 요인을 종합적으로 평가하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 잠재적 가치: 화성시의 지속적인 지역 개발 및 인구 유입으로 인한 주택 수요 증가가 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 경매 부담을 감안할 때, 시장 가치 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 단지 내 입지: 진안파크자이 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 쾌적성을 확보하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2줄 띄우기

* 감정가: 353,000,000원

* 인수 보증금 (임진미): 209,000,000원

실질적 취득 비용을 산정할 때, 낙찰 가격 외에 인수되는 임차 보증금 209,000,000원을 반드시 포함해야 합니다. 따라서, 낙찰 예정 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(353,000,000원 - 209,000,000원 = 144,000,000원)을 기준으로 하되, 이를 초과하는 금액으로 입찰할 경우 총 취득 비용이 시장가치를 상회할 위험이 있습니다.

투자 전략:

* 본 건의 시장 시세, 유사 아파트의 최근 실거래가, 권리 관계의 복잡성(특히 대항력 있는 임차인), 군사 시설 관련 제한 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 209,000,000원을 포함한 총 투자 비용 대비 예상 임대 수익 또는 시세 차익을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 본 건은 일반적인 경매 물건보다 리스크가 크므로, 해당 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.1.물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56515 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 929 진안파크자이아파트 104동 8층 804호

* 용도: 아파트

* 감정가: 353,000,000원

* 토지면적: 51.36㎡ (약 15.55평)

* 토지지분: 51.3601㎡ (약 15.55평)

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) - 전용면적

* 건물지분: 84.9161㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 화성시 진안동 소재, 진안중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경 및 생활 시설에 대한 접근성은 대체로 보통입니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다. 병점역을 버스로 5분 이내 이용 가능하며, 단지 인근으로 다양한 버스 노선이 있습니다.

* 도로: 단지 내 도로 시설이 갖추어져 있으며, 외곽 공도와 접해 있습니다.

* 주변 시설:

* 학교: 진안중학교 (북서측 인근, 약 202m), 진안초등학교 (약 411m)

* 편의시설: 진안식자재마트 (약 245m), 노브랜드 화성진안점 (약 559m)

* 병원: (검색 결과 특정 병원 정보는 없으나, 일반적인 생활권 내 의료시설 접근 가능 예상)

* 혐오시설: (제공된 정보 및 검색 결과에서 특정 혐오시설 확인되지 않음. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정 관련하여 군용비행장의 영향을 받을 수 있음)

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 말소기준권리: 갑10. 가압류 (접수일자: 2021-10-08)

* 주요 권리사항:

* 임차인: 임진미

* 전입일자: 2014-12-26

* 확정일자: 2014-12-16

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음. 임차인의 전입일자(2014-12-26)가 말소기준권리(2021-10-08)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

* 권리분석: 임진미는 선순위 대항력 있는 임차인으로서, 보증금 209,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 집합건물 등기부에는 주택임차권(을10)으로 2023-01-27 등기되었으며, 권리금액 1,190,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임차인 현황상의 보증금 209,000,000원이 실제 인수될 금액으로 판단됩니다. 임진미는 본 경매 사건의 채권자(강제경매, 갑15)이기도 하여 권리관계가 복잡한 특수물건입니다.

* 임차인: 한만형

* 전입일자: 2014-12-26

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음.

* 권리분석: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 209,000,000원 (임진미)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 단, 임진미의 대항력 있는 임차권은 낙찰자가 인수합니다.

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 토지이용계획 및 제한상태: 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2, 4, 6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 및 개발에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

* 상권: 주변 아파트 단지의 주거 수요를 기반으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2줄 띄우기

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 이용이 편리합니다. 병점역을 버스로 약 5분 내외로 이용 가능합니다.

* 교육: 진안중학교, 진안초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 진안식자재마트, 노브랜드 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 쾌적성이 확보됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽조 건물로 2004년 9월 17일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 치장재 마감, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 난방, 위생 및 급배수, 승강기 등 고층 아파트로서의 제반 설비가 구비되어 있습니다.

* 기타: 관계인 부재로 임대 관계 및 발코니 확장 여부는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수: 임진미의 보증금 209,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다. 임진미는 대항력 있는 임차인이자 본 경매의 채권자이기도 하여 권리 분석 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 군사시설 관련 제한: 본 건은 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 대수선 등에 대한 행위 제한이 따를 수 있습니다. 이는 향후 건물의 가치 상승이나 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 수원 군 공항 이전 관련 논의도 진행 중임을 고려할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 하자 여부, 발코니 확장 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 임진미의 보증금 209,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있는 특수 물건입니다. 또한, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역 지정으로 인한 지역적 제약 사항을 충분히 고려해야 합니다. 임진미가 경매 채권자이기도 하여 권리관계가 복잡하므로, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 검토하고 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 입지 자체는 아파트 단지로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있으나, 상기 리스크 요인을 종합적으로 평가하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 잠재적 가치: 화성시의 지속적인 지역 개발 및 인구 유입으로 인한 주택 수요 증가가 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 경매 부담을 감안할 때, 시장 가치 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 단지 내 입지: 진안파크자이 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 쾌적성을 확보하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 353,000,000원

* 인수 보증금 (임진미): 209,000,000원

실질적 취득 비용을 산정할 때, 낙찰 가격 외에 인수되는 임차 보증금 209,000,000원을 반드시 포함해야 합니다. 따라서, 낙찰 예정 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(353,000,000원 - 209,000,000원 = 144,000,000원)을 기준으로 하되, 이를 초과하는 금액으로 입찰할 경우 총 취득 비용이 시장가치를 상회할 위험이 있습니다.

투자 전략:

* 본 건의 시장 시세, 유사 아파트의 최근 실거래가, 권리 관계의 복잡성(특히 대항력 있는 임차인), 군사 시설 관련 제한 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 209,000,000원을 포함한 총 투자 비용 대비 예상 임대 수익 또는 시세 차익을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 본 건은 일반적인 경매 물건보다 리스크가 크므로, 해당 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.