나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56690 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 9층917호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""칠보초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5, 지상10층건 내 9층 917호로서(사용승인일: 2020.05.15.),
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 하이새시 창호.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 보안설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형인 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측의 중로, 북서측의 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56690 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 9층917호

용도: 오피스텔

감정가: 169,000,000원

토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

건물면적: 30.41㎡ (약 9.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 칠보초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상10층 건물 내 9층 917호이며, 사용승인일은 2020년 5월 15일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임, 내벽은 벽지, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

이용상태: 집합건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 보안설비, 지하주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 대체로 장방형인 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측 및 남서측의 중로, 북서측의 보행자 전용도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경56690)으로, 2025년 7월 1일 접수되었으며 권리자는 한국주택금융공사이고 권리금액은 185,249,218원입니다. 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.

선순위 권리:

을구 1번 주택임차권: 권리자 황은빈, 권리금액 164,170,000원. 전입일자 2022년 3월 25일, 확정일자 2022년 3월 2일입니다. 대항력 있는 임차인으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 164,170,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-25

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-04-02

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권으로 등기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권(황은빈)의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 칠보초등학교가 있어 주거 및 상업 시설 이용의 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설: 칠보초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 황 의 임차보증금 164,170,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

임차인의 대항력: 황 임차인은 전입일자와 확정일자를 갖추고 대항력을 보유하고 있으며, 등기부등본상 인수되는 권리로 명확히 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 조건 또한 무난한 편입니다.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 미변제 시 이를 인수해야 하는 부담이 매우 커, 입찰 전 철저한 권리 분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다.

최근 매매 사례를 고려할 때 시세는 형성되어 있으나, 인수 부담으로 인해 실질적인 투자 가치는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

안정적 입지: 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역으로 기본적인 수요가 존재합니다.

교통 편의성: 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 169,000,000원입니다.

주요 권리 분석 결과, 선순위 대항력 있는 임차인 황 의 보증금 164,170,000원이 존재하며, 이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

최근 동일 건물 9층 매매 사례는 2026년 5월 8일에 150,000,000원에, 7층 매매 사례는 2026년 7월 24일에 180,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

인수 보증금(164,170,000원)이 감정가(169,000,000원) 및 최근 9층 매매가(150,000,000원)와 유사하거나 이를 초과하는 상황이므로, 임차인 보증금 인수 부담이 매우 크다고 판단됩니다.

입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 한다는 원칙에 따라, 낙찰 후 추가적으로 부담할 수 있는 금액을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

이에 따라, 최근 9층 매매가 150,000,000원을 기준으로, 인수될 수 있는 임차보증금 위험을 감안하여 예상 입찰가는 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 제안합니다. 이 범위 내에서 실제 인수될 보증금 규모를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (참고: 최근 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.