나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1395 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 346-2 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '수인분당선' '고색역' 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 북서측 인근으로 '고색로', 남서측 인근으로 '서부로', 남동측 인근으로 '오목천로'
가 통과하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 북측 인근에 수인분당선 '고색역'이 소재하
고 있어 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2019. 09. 11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 503호로서,

외벽 : 석재붙임 및 타일붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실/주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중이며,
발코니 확장 이용하고 있음.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법,
도시교통정비지역(도시교통정비촉진법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부는 확인하지 못하였는바 경매시 유의하시기 바라며,

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 사항

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사건번호: 수원지방법원 2025타경1395 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 346-2, 5층 503호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

1.2. 면적 정보

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토지면적: 23.20㎡ (약 7.02평)

건물면적: 32.65㎡ (약 9.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

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감정가: 157,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '수인분당선' '고색역' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

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본건 북서측 인근으로 '고색로', 남서측 인근으로 '서부로', 남동측 인근으로 '오목천로'가 통과하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 북측 인근에 수인분당선 '고색역'이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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도시지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법), 도시교통정비지역(도시교통정비촉진법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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말소기준권리는 포천세무서장의 압류(접수일자: 2022-01-28)임.

3.2. 인수되는 권리

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매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

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임차인: 허 (허규선)

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-28

확정일자: 2021-12-22

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 결정되나, 현재 정보상 인수 보증금은 0원임. 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 경매 시 유의가 필요함.

3.4. 등기부 요약

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본건 등기부등본 상 소유권이전, 신탁등기말소, 각종 압류 및 가압류(포천세무서장, 수원시, 주택도시보증공사) 등이 등기되었으나, 모두 말소될 예정임.

채권 최고액은 약 3,906,000,000원임.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

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제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 고색동 일대 다세대주택의 시세는 건축 연도 및 면적에 따라 차이가 있으나, 2022-2023년 신축 건물의 경우 전용면적 약 63-80㎡(약 19-24평) 기준으로 320,000,000원에서 345,000,000원 선에서 거래되고 있음. 이는 평당 약 429만원에서 508만원 수준임.

본건의 감정가는 32.65㎡(약 9.88평)에 대해 157,000,000원으로, 평당 약 481만원 수준으로, 최신 건축물 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가된 것으로 보임.

4.2. 비교 대상 물건 분석

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2026년 7월 거래된 인근 유사 다세대주택(건축년도 2023년, 전용면적 63.01㎡)이 320,000,000원(평당 약 508만원)에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 면적(32.65㎡)과 신축 연도(2019년)를 감안한 시세는 약 165,000,000원 내외로 추정 가능함.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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본건은 수인분당선 고색역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 버스정류장, 고색로, 서부로, 오목천로 등 도로망이 잘 갖춰져 있음.

주택지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(근린생활시설 등) 이용이 가능할 것으로 예상됨.

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 상업 시설이 분포하고 있으며, 서수원주민편익시설(수영장, 헬스장, 도서관 등)을 이용하기 편리함.

주변에 중보들공원이 있어 휴식 공간으로 활용 가능함.

5.2. 주변 혐오시설

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주변 지역에서 민원이 제기된 음식물 쓰레기 처리 시설의 악취 피해 사례가 고색동에서 언급된 바 있으나, 이는 2006년 자료로 현재 시설의 운영 및 상태에 대한 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

현재로서는 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설의 존재는 확인되지 않으나, 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

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임차인 허 은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있음. 하지만, 소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가하므로, 물건의 정확한 상태 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 기타 법규/이용 제한

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본건이 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 재개발, 재건축 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

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본건은 2019년 준공된 신축 다세대주택으로, 역세권 입지에 따른 교통 편의성과 깔끔한 건물 상태를 기대할 수 있음.

등기부 상의 복잡한 권리 관계가 모두 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

다만, 소유주 부재로 인한 내부 확인 불가 및 소형 면적이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

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* 고색역 역세권 소형 다세대주택으로 임대 수요 확보에 용이함.

* 최신 건축물로 리모델링 없이 즉시 임대 또는 거주 가능.

* 명확한 권리관계 및 낮은 인수 부담으로 안정적인 투자 기대.

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

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본건의 면적, 신축 연도, 역세권 입지, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 157,000,000원보다 소폭 높은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

주변 유사 신축 건물의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 가치는 약 165,000,000원 내외로 추정됨.

따라서, 165,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.