나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56680 [1] 경기도 화성시 영천동 675-4 강산프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 접근은 자유로우며, 인근 노선 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상3층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 및 실내인테리어 마감 등.
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

'근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15미터 내외의 공도를 통해 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

영천동 675-4 :제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(집)3-51)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 강산프라자 3층 301호

사건번호: 수원지방법원 2025타경56680 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 675-4 강산프라자 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 1,160,000,000원

토지면적: 214.94㎡ (약 65.02평)

토지지분: 214.94㎡ (약 65.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 297.66㎡ (약 90.04평)

건물지분: 297.66㎡ (약 90.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

감정평가서 요약 요향표: 본 보고서는 제공된 감정평가서 요약 내용을 기반으로 작성되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근 노선 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 환경 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 3층 건물 내 제3층 제301호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 실내 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 창호 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 형상

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도로 접근성

북측으로 노폭 약 15미터 내외의 공도를 통해 원활한 진출입이 가능합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 속해 있습니다.

2.7. 공부와의 차이

등기부 및 건축물대장과 현황 간 차이는 없습니다.

2.8. 주변 시설 및 혐오시설 (외부 검색 결과)

제공된 정보와 외부 검색 결과, 대상 물건 인근에 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주된 주변 시설로는 아파트 단지와 근린생활시설, 영천초등학교 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5. 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2016-03-10) 이 말소기준권리로서, 본 경매 절차에서 이를 기준으로 소멸될 권리와 인수될 권리가 구분됩니다.

3.2. 소멸 예정 권리

갑10(소유권이전), 을5(근저당권), 갑11(가압류), 갑12(압류), 갑13(임의경매) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리 및 임차인 현황

* 대항력있는임차인: 편미영 (보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입 2022-03-17, 대항력 있음).

편미영 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 실제 명도 시 계약 조건 및 법적 검토가 필요합니다.

* 기타 임차인 현황:

* HUANGHUYI (H ): 보증금 500,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-08-19, 대항력 없음.

* 서지현 (서 ): 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-12-02, 대항력 없음.

* 우상훈 (우 ): 보증금 500,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-06-05, 대항력 없음.

* 유병묵 (유 ): 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-14, 대항력 없음.

* 이찬희 (이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 -, 대항력 없음.

* 이태곤 (이 ): 보증금 1,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2025-02-01, 대항력 없음.

* 전명희 (전 ): 보증금 1,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-04-15, 대항력 없음.

* 정수연 (정 ): 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-12, 대항력 없음.

* 주식회사조은컴퍼니스(조종철) (주식회사조은컴퍼니스(조 )): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-19, 대항력 없음.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2015-11-26 (주식회사알엠디)

* 소유권이전: 2016-03-10 (주식회사고구마)

* 소유권이전: 2023-06-12 (조종철)

* 근저당권: 2023-06-12 (농업협동조합자산관리회사, 936,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2024-11-22 (송파농업협동조합, 100,000,000원) - 말소

* 압류: 2025-04-17 (화성시) - 말소

* 임의경매: 2025-06-30 (농업협동조합자산관리회사, 832,859,033원) - 말소

* 총 등기부 채권액: 1,036,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 영천동 지역은 주거단지와 근린상업시설이 혼합된 지역입니다. 영천초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지가 다수 분포하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 제1종일반주거지역 및 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 잠재적 고객 유치에 긍정적인 요소로 작용할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 영천초등학교가 도보권 내에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 광역 교통망 접근성은 보통이며, 지역 내 버스 노선이 운행됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 편미영 임차인은 2022년 3월 17일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제나 협상에 대비할 필요가 있습니다.

* 임대 내역의 불확실성: 일부 임차인의 경우 전입일자나 보증금, 차임 정보가 누락되었거나 미래 날짜로 기재되어 있어, 실질적인 점유 및 임대차 관계를 추가적으로 확인하는 것이 필요합니다. (단, 대항력있는 임차인의 보증금은 명확히 제시되었습니다.)

* 향후 개발 계획: 대상 물건이 속한 동탄2지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성과 함께 개발로 인한 영향(소음, 교통 변화 등)도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동의 근린상가로서, 영천초등학교 인근에 위치하며 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 상권에 자리하고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 제1종일반주거지역 및 택지개발지구라는 토지 이용 계획은 상업시설로서의 가치를 높입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 편미영 씨의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 특이사항은 명도 및 입찰가 산정에 있어 면밀한 검토를 요합니다. 전반적으로 주거 밀집 지역 내 근린상가의 기본적인 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로 인한 꾸준한 소비층 확보 가능.

* 우수한 입지 조건: 영천초등학교 인근, 주요 도로 접근성 용이.

* 개발 가능성: 동탄2지구 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 용도 적합성: 근린생활시설로서의 활용도 높음.

9. 예상 입찰가

제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기준으로, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 필요가 없다고 가정할 경우, 예상 입찰가는 감정가인 1,160,000,000원을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

단, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 비용, 잔금 납부 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.