나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56603 [1] 경기도 화성시 우정읍 한각리 356-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 우정읍 한각리 소재 '한각1리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택 및 농경지, 임 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등으로 보아 대중교통 여건은 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~5) 공히 인접지 및 인접도로대비 완경사 사다리형의 토지로서 도로로 이용중입니다.

기호(7) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄하게 부지조성한 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(7) : 본건 서측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로[기호(1~5)토지]를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5,7) : 생산관리지역 , 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 생산관리지역 , 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 일반목구조지붕 지상2층건으로
외벽 : 석재 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

지상2층의 단독주택으로서, 상세내용은 후첨 '건물개황도 및 임대상황' 참조바랍니다.
- 본건의 이용상황 및 내부구조는 폐문 및 이해관계인 부재 등의 사유로 건축물현황도와 탐문조사, 외부관찰 등을 참조하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 실제 이용상황과 다소 상이할 수도 있으니 경매진행 및 입찰시 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 매각에 포함
3.목록1~5 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56603 (1)

소재지: 경기도 화성시 우정읍 한각리 356-6

용도: 단독주택

감정가: 482,070,050 원

토지면적: 870.00㎡ (약 263.17평)

건물면적: 155.80㎡ (약 47.13평)

제시외 건물 면적: 57.60㎡

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 화성시 우정읍 한각리에 위치하며, 주변에는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

'한각1리마을회관' 북동측 인근에 자리하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량으로 접근이 가능하나, 인근 버스 정류장이 있으나 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 인접지와 인접 도로 대비 완경사 형태의 사다리형 토지로서, 일부는 도로로 이용 중입니다. 건부지로 이용 중인 토지(기호 7)는 인접지와 등고평탄한 사다리형입니다.

본건 서측으로 약 4미터 폭의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 을3 근저당(주식회사새마을금고자산관리회사, 223,600,000원) 및 을4 근저당(우권희, 130,000,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

토지 등기부 요약상 소유권 이전, 근저당, 임의경매 개시 결정 등기가 확인되며, 건물 등기부 요약상 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 임의경매 개시 결정 등기가 확인됩니다. 등기부상 채권 총액은 353,600,000원입니다.

등기부상 별도로 인수해야 할 부담(예: 지상권)은 없는 것으로 보입니다.

총 4명의 임차인이 확인됩니다.

* 임차인: 강

보증금: 80,000,000원

전입일자: 2019-01-10

확정일자: 2018-08-06

배당신고일자: 2025-09-02

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

전입일자: 2019-01-10

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 30,000,000원

전입일자: 2024-09-30

확정일자: 2024-09-30

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

전입일자: 2024-09-30

확정일자: 2024-09-30

배당신고일자: 2025-09-12

대항력: 없음

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 배당을 통해 우선 변제받거나, 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있습니다. (본건에서는 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있음).

4. 상권분석

화성시 우정읍 지역은 단독주택, 전원주택, 토지 등의 거래가 확인됩니다. 인근 지역의 빌라, 연립, 다세대 주택 매물도 다수 존재합니다.

해당 물건 소재지인 한각리는 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 대규모 택지개발지구보다는 기존 주거지와 농업 지역이 혼합된 형태를 보입니다.

최근 실거래가 정보를 보면, 화성시 전반적으로 다양한 가격대의 주택 매매가 이루어지고 있습니다. 예를 들어, 2026년 8월 25일 기준으로 로즈빌라 33,000만원, 로얄그랜드빌리지 37,000만원, 그리고 2026년 8월 24일 빌라 12,300만원, 57,500만원, 59,500만원 등의 거래가 확인됩니다. 또한, 2026년 9월 10일 기준 우정읍 조암리 토지 매물은 평당 335만원, 300만원 수준으로 거래되고 있습니다.

구체적인 단독주택의 최신 실거래가나 시세 데이터가 부족하나, 주변 지역의 빌라 및 토지 거래 동향을 볼 때, 해당 물건의 감정가(약 4억 8천만원)는 지역 시세를 반영하고 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 지분매각이라는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

대상 물건 인근에는 '한각1리마을회관'이 있으며, 주거 환경은 단독주택 및 농경지 등이 혼재된 조용한 편입니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있으나 운행 빈도가 낮을 수 있습니다.

생활 편의시설이나 근린생활시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적으로 농촌 지역의 단독주택지에 속하므로, 차량 이동을 통한 주요 시내 접근이 필요할 수 있습니다.

건물은 일반목구조의 2층 단독주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 토지 지분만 매각 대상이며, 건물은 전체 매각 대상입니다. 이는 낙찰자가 토지에 대한 타 지분권자와의 협의가 필요할 수 있음을 의미하며, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 57.60㎡가 매각에 포함되어 있으나, 실제 현황과 다를 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

건물 이용 현황: 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 실제 내부 구조나 이용 상태가 외부 관찰만으로는 정확히 파악되지 않았으며, 건축물 현황도 및 탐문 조사, 외부 관찰을 통해 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 이용 상황과 상이할 수 있습니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 모든 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 회수 문제에 따른 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. (인수 보증금 합계 0원 명시).

주변 혐오시설: 화성시 지역은 과거부터 소각장, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 설치와 관련된 논란이 있었습니다. 현재 대상 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 향후 개발 계획이나 지역 특성 변화에 따라 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 우정읍에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 4억 8천만원입니다. 토지 일부 지분과 건물 전체를 일괄 매각하는 경매 물건입니다. 입지적으로는 주거 환경이 무난하나 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수주의 사항은 없으나, 지분 매각이라는 점과 임차인들의 보증금 회수 관련 불확실성(대항력 없음)은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 제시외 건물 포함 여부 및 실제 건물 상태에 대한 철저한 현장 확인이 필요합니다. 지역적으로 혐오시설 관련 이슈가 있었던 점을 감안할 때, 향후 지역 개발 방향과 연계하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

토지 지분과 건물 전체를 일괄 매각하여 향후 개발 또는 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

현재 경매 감정가가 주변 시세 대비 합리적이라면, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

토지 지분만으로 인한 제약이 명확히 해결된다면, 향후 단독주택 또는 전원생활을 위한 거주 목적으로도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 지분 매각이므로, 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

감정가: 482,070,050원

토지 면적: 870.00㎡ (약 263.17평)

건물 면적: 155.80㎡ (약 47.13평)

등기부 채권 총액: 353,600,000원

인수 보증금: 0원 (명시된 정보 기준)

주변 시세 분석을 통해, 해당 지역의 단독주택 또는 유사 규모의 부동산 거래 사례를 조사한 결과, 지역별 편차가 크나, 신축급 단독주택의 경우 토지 평당 200만~400만원 이상, 건물 가치 등을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장 상황에 따라 적절한 수준으로 판단됩니다..

특히, 토지 지분 매각의 특성과 잠재적 리스크(지분권자 협의, 건물 상태 등)를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(482,070,050원)를 기준으로 하되, 토지 지분이라는 특수성을 감안하여 4억 5천만원 ~ 5억 2천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

보수적인 관점에서는 감정가 이하에서, 적극적인 투자 관점에서는 시장 상황 및 향후 활용 가능성을 면밀히 분석 후 상향 조정할 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 검색된 자료를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 법률 검토, 추가적인 시세 조사를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.