나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33887 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 590-1 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""송내2동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서,
- 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경33887 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 132,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 주소: 경기도 부천시 소사구 송내동 590-1 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 토지 면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

* 토지 지분: 30.49㎡ (약 9.22평)

* 건물 면적: 46.38㎡ (약 14.03평)

* 건물 지분: 46.38㎡ (약 14.03평)

* 사용 승인일: 1994년 7월 5일 (건축물 표제부 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호

* 총 동수/세대수: 4층 건물, 12세대 (건축물 표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내2동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김종운, 조석훈

* 주택임차권: 이태호 (보증금 150,000,000원) - 말소 기준 권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 인수 대상입니다 (을구 16번).

* 압류: 부천시 (2024.09.24) - 말소 기준 권리 (갑21)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.03) - 말소 대상 (갑22)

* 등기부 채권 총액: 150,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-17

* 확정일자: 2021-10-18

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 대상 임차인 (주택임차권 등기)

3.3. 권리 분석 결과

* 말소기준권리: 부천시 압류 (2024.09.24)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 16번 주택임차권 (이태호, 보증금 150,000,000원). 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

* 인수해야 할 임차보증금 합계: 150,000,000원

* 낙찰자는 상기 임차보증금을 반드시 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 다세대 주택의 면적별 매매가는 다음과 같습니다.

* 신풍맨션(A동): 전용면적 59.66㎡ (약 18.05평), 2001년식, 2025년 12월 20,000만원 거래 (평당 약 1,108만원).

* 삼현빌라103동: 전용면적 36.92㎡ (약 11.17평), 1995년식, 2025년 12월 15,500만원 거래 (평당 약 1,387만원).

* 리마빌비동: 전용면적 57.23㎡ (약 17.31평), 2002년식, 2025년 12월 16,900만원 거래 (평당 약 976만원).

4.2. 예상 시세

* 본건은 전용면적 46.38㎡ (약 14.03평) 다세대주택입니다.

* 유사 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 최근 거래 사례와 감정가(132,000,000원)를 종합적으로 판단할 때, 약 15,500만원 ~ 17,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 송내2동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리합니다.

* 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 대상 물건지에서 도보 또는 대중교통으로 통학 가능한 거리에 송내초등학교, 송내중학교, 부천고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

* 인근 지역에 내과, 소아청소년과, 치과 등 다양한 병원 및 의원이 분포해 있어 의료 이용이 편리합니다.

* 가톨릭대학교 부천성모병원, 고려대학교 구로병원 등 상급 의료기관도 차량 접근 거리 내에 위치합니다.

5.4. 혐오시설

* 주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 공장, 폐기물 처리 시설, 유해시설 등은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차보증금 150,000,000원을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 투자 수익률 계산에 반드시 반영해야 합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 임차인과의 원만한 명도 협상이 필수적입니다. 명도 지연 시 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 본건은 강제경매 물건으로, 부동산 시장 변동성 및 법원 감정가 대비 실제 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 송내동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호합니다.

* 가장 큰 특징은 150,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(132,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 시 추가적인 자금 부담이 불가피합니다.

* 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정되나, 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 투자 수익률 계산 및 낙찰가 결정에 신중해야 합니다.

* 권리관계가 복잡하고 임차인과의 명도 협상이 중요하므로, 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 송내동 지역의 꾸준한 주거 수요 및 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 높을 경우, 임차 보증금 인수 금액을 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 강제경매 사건으로, 채권자의 회수 의지가 높아 경매 절차가 비교적 명확하게 진행될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수해야 할 임차 보증금: 150,000,000원

* 감정가: 132,000,000원

* 추정 시가: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

* 본 건은 임차보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 최소한 이 금액 이상으로 입찰해야 합니다.

* 추정 시가와 낙찰 후 발생할 명도 비용, 부대 비용, 그리고 원하는 투자 수익률을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 인수 보증금 외 추가 부담액을 최소화하면서 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위한 예상 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 입찰 직전까지의 시장 동향, 경쟁 물건, 본건의 실제 현황 등을 면밀히 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 추정치를 기반으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.