나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510501 [1] 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 103동 14층1405호 오피스텔 경매

인천광역시 연수구 센트럴로 415 힐스테이트 송도 더테라스, 103동 14층1405호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경510501(인천지방법원 경매26계). 감정가 430,000,000원, 최저가 430,000,000원. 매각기일은 2026-09-16입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 510501 [1]
소재지	인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 103동 14층1405호
도로명주소	인천광역시 연수구 센트럴로 415 힐스테이트 송도 더테라스, 103동 14층1405호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.16
관할법원	인천지방법원 경매26계 (032-860-1626)
이용제한	성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 공유수면준공매립지, (저촉)철도보호지구, 일반상업지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)자연녹지지역, (접함)광로2류(폭 50m~70m), (접함)근린공원, (접함)광로3류(폭 40m~50m), (접함)체육공원

인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 103동 14층1405호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	15.27㎡ (4.62평)
건물면적	84.21㎡ (25.47평)

금액

감정가	430,000,000원
최저가	430,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	43,000,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.16	430,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""송도달빛축제공원역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철역(인천1호선 ""송도달빛축제공원역"") 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건물내 14층 1405호로서,
외벽: 석재붙임마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 새시창호 등임.
이용상태: 업무시설(오피스텔) 구조임.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 광평수 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측 및 동측으로 각각 광대로인 인천타워대로와 센트럴로가 소재하며, 북측으로 폭 약 25m 도로가 소재함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27)(광2-14)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(2015-07-13)(광3-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-13)(중1-송2)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-12)<철도안전법>.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임차인 점유중인 것으로 구두 탐문조사되었으나 정확한 사실관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510501 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 103동 14층1405호

용도: 오피스텔

감정가: 430,000,000원

토지 면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

건물 면적: 84.21㎡ (약 25.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "송도달빛축제공원역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천1호선 "송도달빛축제공원역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

인접 도로상태:

본 건 서측 및 동측으로 각각 광대로인 인천타워대로와 센트럴로가 소재하며, 북측으로 폭 약 25m 도로가 소재하여 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을2 근저당권 삼성생명보험주식회사 (접수일자: 2022-01-14, 채권최고액: 600,000,000원)

소멸되는 권리:

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 말소될 수 있는 권리들은 다음과 같습니다.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (접수일자: 2021-01-12)

* 갑4: 소유권이전 (접수일자: 2021-01-12)

* 을2: 근저당권 (접수일자: 2022-01-14)

* 갑5: 가압류 (인천신용보증재단, 채권액: 27,405,404원, 접수일자: 2024-07-25)

* 갑6: 가압류 (엔에이치농협캐피탈주식회사, 채권액: 32,706,656원, 접수일자: 2024-08-22)

* 갑7: 임의경매 (삼성생명보험주식회사, 채권액: 500,000,000원, 접수일자: 2025-07-04)

* 갑8: 압류 (연수구(인천광역시), 접수일자: 2025-12-09)

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 없습니다.

임차인 현황:

* (주)어큐진송도2지점: 보증금 20,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입/사업일자 2023-08-22. 대항력 없음. (말소 대상)

* 이해성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-13. 대항력 있음. (인수 가능성 있음)

4. 상권분석

토지 이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 광로2류, 광로3류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년 동안 매립목적변경 제한), 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

주변 형성 상업시설:

주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

"송도달빛축제공원역" 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 있어 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

단지 정보:

힐스테이트 송도 더 테라스는 2020년 준공된 총 49층, 10개 동, 2947세대 규모의 오피스텔 및 판매시설 복합 단지입니다. 본 건은 103동 14층 1405호에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인:

임차인 이해성 씨는 2022년 1월 13일 전입하여 말소기준권리(2022년 1월 14일 근저당)보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다. 현재 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 요구가 발생하거나 거주 권리를 주장할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

토지 이용 제한:

공유수면준공매립지로 준공일로부터 10년간 매립목적변경이 제한될 수 있다는 점은 장기적인 토지 이용 계획에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다. (기한 만료 여부 확인 필요)

주변 환경:

일부 검색 결과에 따르면, 과거 송도 지역에 대규모 쓰레기 처리 시설, 음식물 폐수 처리 시설, 소각 시설 등이 건립되거나 추진된 이력이 있어, 이러한 시설들과의 거리 및 영향권 여부를 추가적으로 확인해야 합니다. (다만, 현재 매각 대상 물건과의 직접적인 혐오 시설 존재 여부는 명확히 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시 내 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 힐스테이트 브랜드 가치와 더불어 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있으며, 특히 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 및 향후 수익률에 큰 불확실성을 야기하는 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 송도달빛축제공원역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 송도 개발 잠재력: 인천 송도국제도시의 지속적인 개발 및 발전 가능성이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 2026년 6월 거래된 유사 면적(84.04㎡~84.96㎡)의 오피스텔 실거래가는 357,000,000원에서 379,000,000원 사이입니다. 본 건의 감정가는 430,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 10% 이상 높게 책정되었습니다.

예상 입찰가:

대항력 있는 임차인(이해성)의 존재와 보증금 0원이라는 불확실성을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다. 최근 실거래가 상단 금액을 참고하여 380,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 협상이 원만하게 진행되지 않거나 추가적인 부담이 발생할 경우, 예상 입찰가는 하향 조정될 수 있음을 유념해야 합니다. 철저한 현장 조사 및 임차인과의 소통을 통해 정확한 인수 금액 및 명도 가능성을 파악하는 것이 매우 중요합니다.1.물건 기본정보