나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510480 [1] 인천광역시 남동구 간석동 89-4 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""신명여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건 서남측 직선거리 약 400m 지점에 인천지하철1호선 ""간석오거리역""이 소재하며, 인근에
버스정류장이 소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 제2층 제202호로서
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인
부재로 인하여 자세한 내부 이용상황 확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지이며, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약5m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육
건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임

# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가하였고, 또한 관할 구청에
도면 발급 신청하였으나 기록된 건축물현황도 역시 부재하여 발급되지 않아 내부 건축물
현황도를 감정평가서에 기재하지 못하였는 바, 이점 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경510480 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 간석동 89-4, 2층202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

90,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 22.95㎡ (약 6.94평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

박OO

1.9. 특이사항

대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "신명여자고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동류형의 공동주택과 단독주택이 주로 분포하는 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

인천지하철 1호선 "간석오거리역"이 본건 서남측 직선거리 약 400m 지점에 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 세장형으로, 현재 다세대주택 건물의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역(문의: 남동구 환경보전과)

* 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 안치만(1991.04.22), 이지현(2005.12.15), 강샛별(2022.04.14)

* 주택임차권: 박소원 (2024.05.03 접수, 보증금 90,000,000원, 전입 2022.04.11, 확정 2022.03.07) - 말소: 인수

* 압류: 인천세무서장 (2023.03.06) - 말소기준권리

* 압류: 남동구 (2024.10.17) - 말소

* 강제경매: 박소원 (2025.07.04 접수, 90,000,000원) - 말소

* 압류: 시흥세무서장 (2026.02.04) - 말소

* 총 채권액: 90,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박소원

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-03-07

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 표기되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(인천세무서 압류 2023.03.06)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 7번 주택임차권(박소원)은 '인수'로 등기되어 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차에서 채권액 전액 변제가 예상될 경우를 의미하며, 실제 배당 결과에 따라 매수인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주택지대에 위치하여 주변의 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 간석오거리역 인근의 상업시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 특정 상업 시설에 대한 정보는 제한적이며, 주거지로서의 입지가 중심이 됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 신명여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 간석오거리역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주택지대 내 편의시설 및 간석오거리역 주변의 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수 부담: 을구 7번 박소원 임차인의 보증금 90,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 또한, 도면 발급이 되지 않아 내부 구조 및 현황 파악에 어려움이 있습니다. 이는 물건의 실제 상태를 파악하기 어렵게 하여 잠재적 수리 비용이나 하자 발생 가능성에 대한 불확실성을 높입니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설과 교통 환경이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금액과 물건의 감정가가 동일하며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 매수인의 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 내부 확인이 불가하다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 여부에 따라 낙찰가의 실질적인 매수 비용이 결정될 것으로 보입니다. 만약 임차 보증금이 배당에서 전액 충당된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주택지대에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 사례를 분석할 때, 본건과 유사한 면적(34.65㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 5,500만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 36.99㎡로 유사하나, 감정가는 90,000,000원으로 책정되어 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(90,000,000원)이 인수될 가능성을 고려할 때, 실질적인 매수 비용은 입찰가 외 추가 부담액을 포함해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 배당에서 임차인의 보증금이 전액 충당될 경우 매수인의 추가 부담이 없을 수 있음을 시사합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 시장 가치 및 임차인 인수 위험을 감안한 예상 입찰가는 70,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최고 입찰가는 법원 매각 절차 및 배당 결과에 따라 변동될 수 있으며, 반드시 임차인 보증금 관련 상세 내용을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.