나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510437 [1] 인천광역시 부평구 일신동 54-5 삼성아이파크빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 ""인천금마초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 각종근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선(""송내역"")등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(가)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내
4층 401호로서,
(사용승인일 : 2011년 11월 22일)
외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평지의 세장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 및 동측으로 약 4m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(8m 위탁, 외국인등 토지거래허가구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공동주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510437 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 일신동 54-5 삼성아이파크빌 4층401호

용도: 다세대주택

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.60㎡ (약 7.75평)

토지지분: 25.602㎡ (약 7.75평)

건물면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

건물지분: 36.2㎡ (약 10.95평)

1.3. 건물 정보

건물명: 삼성아이파크빌

사용승인일: 2011년 11월 22일

층수: 5층 건물 중 4층

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.4. 매각 정보

감정가: 146,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 인천금마초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 송내역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 비행안전제3구역(헬기) 및 제한보호구역(후방지역:500m)으로 지정되어 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 01월 26일자 고양세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권이전(갑3, 갑4), 주택임차권(을3), 압류(갑5), 강제경매(갑6) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 신정연은 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원에 거주 중입니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 04월 22일이며, 배당신고일자는 2024년 10월 16일입니다.

본 물건의 중요한 점은 임차인 신정연에게 대항력이 없다는 것입니다.

3.4. 권리 인수 여부

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 신정연의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소 예정이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례가 있습니다.

2025년 12월, 일신동에서 건축 연도 1979년의 연립다세대(전용 75.54㎡)가 9,000만원에 거래되었으며, 같은 해 건축 연도 1979년의 연립(전용 49.49㎡)도 9,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월에는 건축 연도 2002년의 다세대주택(전용 50.45㎡)이 106,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 2,090,000원의 가격입니다.

본건은 건축 연도 2011년의 신축급(36.20㎡)으로, 위 사례들과 비교했을 때 연식 대비 비교 우위에 있습니다. 그러나 전용 면적이 작아, ㎡당 가격은 다소 높게 형성될 수 있습니다.

감정가는 146,000,000원으로 책정되었으나, 인근 거래 사례와 면적을 고려할 때 시장 가격은 다소 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인천금마초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 토지거래허가를 취득해야 하는 번거로움이 있습니다. 이는 일반적인 거래보다 절차가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 군사보호구역 등 제한

비행안전구역 및 제한보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 재건축, 증축 등 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있는 점은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인의 권리가 소멸되므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2011년에 건축된 비교적 신축급 다세대주택으로, 권리상 특별히 인수할 부담이 없는 것이 장점입니다. 임차인의 대항력이 없고, HUG의 말소 동의로 권리가 정리될 예정입니다. 하지만 토지거래허가구역 및 군사보호구역이라는 제한 사항이 있어, 투자 결정 시 이러한 부분을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세와 감정가의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2011년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리 분석상 인수할 채무 및 보증금이 없어 안전합니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 관련 분쟁 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 146,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건 특성을 종합적으로 고려했을 때, 초기 입찰가로 70~80% 수준인 102,200,000원 ~ 116,800,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 투자 가치와 리스크 요인을 종합적으로 판단하여, 보수적으로 109,500,000원 (감정가의 약 75%)을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 임차 보증금 인수 금액이 없는 점을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.