나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510497 [1] 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 24층2406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현역(수인분당선)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 (인천논현역 _수인분당선)이 소재하는 등 대중교통사정은 우수함.

건물의 구조

2010년 06월 04일자로 사용승인된 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 제24층 제2406호로서,

외벽 : 복합판넬, 강화유리 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감(표준마감기준) 등,
창호 : 페어글라스창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상복합건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복8차선, 서측으로 왕복6차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510497 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 24층2406호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

* 토지면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

* 총 토지지분: 11.02㎡ (약 3.33평)

* 총 건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

* 감정가: 147,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현역(수인분당선)' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주상복합, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 (인천논현역 _수인분당선)이 소재하여 대중교통 사정이 우수합니다.

* 주택 구조: 2010년 06월 04일 사용승인된 철골철근콘크리트구조 30층 건물 내 24층에 해당합니다.

* 도로 상태: 본 건 북측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 4일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑구 8번)입니다.

* 말소 예정 권리: 등기부등본 상 을구 7번의 주택임차권(채권자: 이민석, 임차금액: 162,750,000원)은 말소 대상입니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 최종 말소 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차권 또한 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(단, 대항력 없음), 공동담보 물건입니다.

* 임차인 현황:

*: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 162,750,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-30

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-07-08

대항력: 없음.

비고: HUG 인수조건 변경과 관련하여 임차권 처리 여부 확인이 필요하나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 인천광역시 남동구 논현동의 역세권 오피스텔 밀집 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 활성화된 지역입니다.

* 주변 시설: 인천논현역을 중심으로 백화점, 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 인천논현역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 단지 인근 및 역세권에 위치한 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 밀집해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 주변이 비교적 정비되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경으로 인한 구체적인 내용은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 임차권 관련: 임차인은 대항력이 없으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 명확한 권리 변동 사항을 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설(고압선, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천논현역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 상업, 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 자랑합니다. 건물 연식(2010년) 대비 상태는 양호한 편입니다. 감정가는 1억 4,700만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가를 분석한 결과 시세는 이보다 낮게 형성된 것으로 파악됩니다. 권리분석 상 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항으로 인해 낙찰 후 명확한 인수 조건 및 절차 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 인천논현역 역세권이라는 강력한 입지 조건으로 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 편리한 교통 및 다양한 편의시설은 임대 수요를 꾸준히 확보할 수 있는 기반이 됩니다.

* 안정적인 수익 기대: 오피스텔은 일반적으로 안정적인 임대 수익을 제공하며, 환금성 또한 우수한 투자 상품입니다.

* 시세 대비 투자 기회: 감정가보다 낮은 실거래가를 형성하고 있어, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 충분한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 오피스텔(전용면적 약 49.86㎡)은 2026년 3월 23층이 1억 3,500만원, 29층이 1억 3,900만원에 거래되었습니다. 2026년 7월에는 14층이 1억 3,400만원에 거래되었습니다. 본 건은 24층으로, 최근 거래된 23층 및 29층의 시세를 고려할 때, 약 1억 3,700만원 ~ 1억 3,900만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

권리분석상 인수할 보증금은 0원이며, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 합리적인 투자 관점에서 1억 3,500만원 ~ 1억 3,800만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다. 이는 시세 하단에서 시작하여 최근 거래가 상단까지 고려한 범위이며, 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과에 따라 유동적으로 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.