나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510420 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 204-49 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 위주의 기존주택지대이며, 주거의 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2002.11.18.)
외벽 : 적벽돌치장마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실, 발코니 등)로 이용중임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필1단의 정방형 토지로서 공동주택(다세대주택)용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터내외의 차량 접근 가능한 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510420 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 204-49 4층401호

건물 종류: 다세대주택

사용승인일: 2002.11.18.

감정가: 108,000,000원

토지 면적: 27.25㎡ (약 8.24평)

건물 면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 기존 주택지대입니다. 주거 환경은 보통입니다.

교통 상황: 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통시 됩니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필 1단의 정방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 용도로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 차량 접근 가능한 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

주요 권리사항:

* 채권자: 한OOOOOOO (임의경매)

* 임차인 현황:

* 오성균: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일 2016-03-15, 확정일자 2025-08-28, 배당신고일 2025-09-02, 대항력 있음.

* 이경민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2024-01-26, 확정일자 없음, 배당신고일 없음, 대항력 없음.

인수 보증금: 0원. 다만, 대항력 있는 임차인 오성균의 보증금 35,000,000원에 대한 인수 여부는 법률적 검토가 필요합니다. 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 미회수 시 임차인이 거주를 지속할 가능성이 있어 잠재적 인수 위험에 대한 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약: 등기부채권 총액 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 50~60㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 기준 3,600만원에서 7,200만원 사이에 거래된 것으로 파악됩니다. (주의: '숭의빌라' 사례는 면적 대비 가격이 낮아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* '신영아트빌'의 경우 2003년식으로, 61.48㎡ 면적이 2026년 5월 7일 6,370만원에 거래되었습니다.

* '동은히딩크빌'은 2002년식으로, 34.39㎡ 면적이 2026년 5월 6일 7,200만원에 거래되었습니다.

* 본건 감정가는 108,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 최근 거래 시점 간의 시세 변동 또는 감정 평가 기준의 차이일 수 있습니다.

주변 임대 정보: 제공된 최근 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일한 내용을 포함하고 있어 별도의 분석이 어렵습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지상 5층 건물 중 제4층 제401호입니다.

이용 상태: 다세대주택으로 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 소화, 도시가스 개별 난방 설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

주변 편의시설: 미추홀구청 인근으로, 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. (추후 현장 답사를 통해 상세 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 오성균 임차인은 2016년부터 거주 중이며 대항력이 있습니다. 임대차 보증금 35,000,000원에 대한 인수 가능성 여부는 본 물건 투자 시 가장 중요한 고려사항이며, 법률 전문가와 반드시 상의해야 합니다.

감정가와 최근 시세 차이: 본건 감정가(108,000,000원)가 최근 거래된 유사 면적의 매물 시세(최저 3,600만원, 최고 7,200만원)보다 높아, 시세 조사 및 추가적인 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현장 조사 제한: 감정평가서상 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문 조사 등을 기준으로 작성되었으므로, 실제 물건 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인 오성균이 존재한다는 점이며, 이 임차인의 보증금 35,000,000원에 대한 인수 가능성 여부는 본 물건 투자 시 가장 중요한 고려사항입니다.

감정가가 최근 시장 가격보다 높게 책정된 점 또한 투자 결정에 신중을 기하게 하는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 시세 차익: 만약 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 명확히 해소되거나, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

실거주 목적: 합리적인 가격으로 취득 시 직접 거주하며 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

최근 매매 시세는 면적 및 건물 상태에 따라 편차가 크지만, 유사 면적의 경우 3,600만원에서 7,200만원 수준으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인(보증금 35,000,000원)의 존재 및 인수 여부, 그리고 감정가와 시세 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라, 해당 보증금액을 낙찰가에 직접 가산하지는 않으나, 임차인의 대항력으로 인한 잠재적 부담을 고려해야 합니다.

따라서, 현재 감정가(108,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 시세 및 임차인 리스크를 감안하여 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 경매 시세, 경쟁 입찰자 수, 현장 추가 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

1.9. 주변 환경 특이사항

검색 결과, 인천광역시 미추홀구 숭의동 204-49번지 인근에 유해하거나 혐오 시설이 직접적으로 언급되거나 특정되지 않았습니다. 주변은 다세대주택 위주의 주거 지역으로 파악됩니다. 숭의 119안전센터와 같은 공공 안전 시설이 소재하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.