나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510380 [1] 인천광역시 부평구 부평동 436-15 센트럴아파트 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의
업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 14층 건내 제2층 제207호로서,

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 사다리형의 토지로 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭약 15미터, 동측으로 약 8미터, 남측으로 약 6미터의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동현관 입구에 'B동(5-7호 라인)'으로 표기됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510380 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 436-15 센트럴아파트 2층207호 (신주소: 인천광역시 부평구 부흥북로6번길 5)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 14층 건물 내 제2층 제207호

* 감정가: 210,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

* 토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

* 토지지분: 9.079㎡ (약 2.75평)

* 건물지분: 72㎡ (약 21.78평)

* 준공일: 2015년 08월 04일

* 총 층수: 14층

* 해당층: 2층

1.2. 입지조건

* 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능합니다. 북측으로 폭 약 15미터, 동측으로 약 8미터, 남측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 06월 22일 접수된 주식회사위해대부의 근저당권 (을5) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 허 (주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 01월 13일

* 확정일자: 2020년 12월 21일

* 배당신고일자: 2023년 02월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 823,000,000원 (감정가 대비 약 392%로 높은 편입니다.)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 변동: 2015년 최광옥, 2015년 박희철, 2021년 김혜연으로 이전되었습니다.

* 근저당: 주식회사위해대부 (180,000,000원, 2022.06.22) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (403,000,000원, 2023.01.25), 인천신용보증재단 (30,000,000원, 2023.04.24)

* 압류: 부평세무서장 (2023.10.30), 부평구 (2023.11.10)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (210,000,000원, 2025.07.03) - 본건 경매 개시 결정

* 주택임차권: 허선호 (210,000,000원, 2023.02.16) - 말소 예정

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: '부평동초등학교' 인근의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지역 내에서 유동인구가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 현황: 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 부지로 이용되고 있어 다양한 업종의 사업체 입점이 가능합니다.

* HUG 관련 사항: HUG 인수조건 변경 및 HUG가 채권자로 되어 있는 점은 해당 건물이 HUG 보증 사고와 관련되었음을 시사하며, 이는 향후 물건 인수 및 관리에 특수한 상황을 초래할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 상업시설 이용이 용이하여 주거 및 업무 활동에 필요한 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 공동주택 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 경매 절차 진행 중 조건 변경이 있었다는 점은 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 공동현관 표기 오류: 공동현관 입구가 'B동(5-7호 라인)'으로 표기되어 있어, 실제 출입 시 혼란을 겪거나 사용에 불편함이 있을 수 있습니다. (현황조사서 참조 필요)

* 높은 등기부채권 총액: 8억 2천만원이 넘는 높은 채권 총액은 채무 불이행의 심각성을 나타내며, 경매 절차의 복잡성을 높일 수 있습니다.

* 임차인 관련 처리: 대항력 없는 허 임차인의 보증금 210,000,000원 처리에 있어 HUG의 말소 동의 확약서 내용이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 건축물 관련 확인: 제시된 면적과 실제 이용 면적의 차이, 내부 상태 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동 소재 센트럴아파트 내 오피스텔로, 부평동초등학교 인근에 위치하여 생활 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 2015년 준공된 건물로, 72.00㎡(약 21.78평)의 전용 면적을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 법적 권리상의 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동현관 표기상의 문제, 높은 등기부채권 총액 등은 신중한 접근을 요구하는 요인입니다.

특히, HUG가 채권자이자 임차인 관련 보증금 처리에 관여하고 있는 점은 본건의 핵심 포인트이며, 해당 인수 조건 변경 내용과 임차인의 보증금 처리 과정을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않으나, HUG와의 협의 및 말소 동의 이행 여부를 반드시 점검해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우량 입지: 인천 부평구 상업 밀집 지역 내에 위치하여 지속적인 수요가 기대됩니다.

* 시세 차익 기대: 감정가(210,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 추정)를 비교 분석하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* HUG 관련 특수성: HUG 인수조건 변경으로 인한 변동성 자체가 투자 기회가 될 수 있습니다. (다만, 리스크 요인이기도 합니다.)

* 적정 면적: 72.00㎡ (약 21.78평)의 면적은 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합하여 잠재 수요층이 넓습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2023년 11월 12일 (83.09㎡): 25,000만원

* 2024년 02월 09일 (80.44㎡): 19,000만원

* 2026년 06월 22일 (49.23㎡): 15,000만원

* 본건 면적(72.00㎡)을 고려할 때, 2024년 2월 9일 실거래가(19,000만원)를 기준으로 삼는 것이 합리적입니다. 2023년 11월 실거래가는 면적이 약간 더 크지만 가격이 높은 편이며, 2026년 6월 실거래가는 면적이 작으면서 가격이 낮아 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 현재 감정가는 210,000,000원이며, 이는 최근 시세보다 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

* 추정 입찰가:

* 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것이 일반적입니다.

* 2024년 2월 실거래가(19,000만원)를 감안하여, 185,000,000원 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 이는 감정가의 약 88%에 해당하며, 시세 범위를 고려할 때 경쟁력 있는 가격입니다.

* 입찰 시에는 해당 물건에 대한 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토를 반드시 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.