나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510302 [1] 인천광역시 부평구 부평동 341-100 부평룩소르8차 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부원중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성 되어있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 부평역(수도권1호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물내 11층1101호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일: 2016.10.14)

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 대체로 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19).
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510302 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 341-100 부평룩소르8차 11층1101호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 총 층수: 15층

본건 위치: 11층

건축물 사용승인일: 2016년 10월 14일

감정가: 248,000,000원

토지 면적: 8.98㎡ (약 2.72평)

건물 면적: 71.81㎡ (약 21.72평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부원중학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수도권 1호선 부평역이 인근에 위치하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측 및 북측으로 폭 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

본건 등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등 다양한 권리 내역이 존재합니다. 채권 총액은 517,000,000원입니다.

말소기준권리는 계양세무서장의 압류(갑4)로 판단되나, 해당 권리는 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 다만, 집합건물 등기부 요약에 의하면 여러 압류 및 가압류, 주택임차권 등이 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박현웅

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 05월 07일

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이주아)

보증금: 292,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 16일

확정일자: 2021년 08월 05일

배당신고일자: 2023년 11월 15일

대항력: 없음

* *주의 문구:* 상기 임차인 정보 외 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 현재 파악된 임차인 외 추가적인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권등기(주택도시보증공사)이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 건물 용도 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물로, 본건은 11층 1101호에 위치한 오피스텔(업무시설)입니다.

* 주변 시설

인근에 부원중학교가 위치하며, 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 업무 편의성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통망

인천지하철 1호선 부평역, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통 요충지입니다.

* 생활 편의시설

근린생활시설이 인근에 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재 가능성

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어, 등기부 및 임차인 현황에 파악되지 않은 추가적인 임차인으로 인한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 존재하여, HUG와의 계약 관계 또는 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 또는 절차적 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액 대비 감정가

본건의 채권 총액(517,000,000원)이 감정가(248,000,000원)를 크게 상회하고 있어, 경매 낙찰 후에도 모든 채권이 변제되지 않을 가능성이 높습니다. 또한, 채권액 대비 낙찰가가 낮을 경우 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

* 토지 이용 제한

방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 각종 도시계획상의 제한이 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부평역 인근에 위치한 오피스텔로 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다. 하지만 '대항력있는임차인' 존재 가능성, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계와 특수 물건 정보로 인해 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인 현황상의 '대항력 없음' 표시에도 불구하고, 관련 플래그를 반드시 확인하고 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 교통망 접근성: 부평역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

* 신축 건물: 2016년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 노후도가 낮습니다.

* 지역 내 오피스텔 수요: 부평동 지역의 오피스텔 및 업무시설 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물(부평 룩소르 8차)의 11층 매물이 2025년 6월 21일 80.89㎡ 면적에 210,000,000원(약 259.6만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 면적(71.81㎡)을 감안하고, 2026년 4월 6일 거래된 7층 매물의 가격 상승률(약 303만원/㎡)을 참조하여 시세 분석 시, 약 217,000,000원에서 230,000,000원 사이의 가격대가 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, '대항력있는임차인' 존재 가능성 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 본 건의 감정가(248,000,000원)보다는 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 225,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 제반 권리 관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.