나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510242 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1240-38 명가캐스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""승학체육공원"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 인근에 근린생활시설 등이 소재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 401호로서,
외 벽 : 벽돌조치장쌓기마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례
[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2025타경510242 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1240-38 명가캐스빌 4층401호

토지면적: 33.18㎡ (약 10.04평)

건물면적: 63.31㎡ (약 19.15평)

용도: 다세대주택

감정가: 158,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "승학체육공원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편임.

토지 형상 및 이용상태: 가장형 평지의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 토지 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 07월 13일자 국민건강보험공단의 압류

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없음 (단, 지상권 개요에 대한 상세 내용은 확인되지 않음).

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김현미)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 확정일자: 2021-05-13

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 있음

* 주의: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2021-05-31)가 말소기준권리(2022-07-13)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 부족한 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 본건 감정평가서 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체만으로도 추가적인 법률 검토 및 신중한 접근이 반드시 필요합니다. 대항력이란 집주인이 바뀌어도 임차인이 계속 권리를 주장할 수 있는 힘을 의미하며, 보증금 미회수 시 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

등기부 요약:

* 소유권 변동: 공유자전원지분 이전 (2011-03-08), 소유권 이전 (2021-04-22, 2021-11-11, 2022-01-17)

* 압류/가압류/경매: 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 외 예스자산대부 가압류, 이휘 강제경매, 미추홀구 압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정임.

4. 상권분석

위치: "승학체육공원" 북측 인근의 주거지역에 위치함.

주변 시설: 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

경쟁 상권: 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 제한적이나, 지역 내 주거 밀집 지역으로 소규모 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성이 좋음.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 편의시설 이용 가능 (구체적인 편의시설 정보는 부족함).

교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 규정의 적용을 받음 (구체적인 학교 정보는 부족함).

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 1억 5천만원 중 법원 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 긍정적이나, 법률적으로는 '대항력 있음'으로 인해 보증금 인수 위험이 상존합니다.

건물 노후화: 2010년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수선 관련 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 감정가는 1억 5천 8백만원이나, 임차인의 보증금(1억 5천만원)이 매우 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

주거용 부동산으로서의 가치: 인천 미추홀구는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역임.

잠재적 시세 차익: 지역 개발 가능성 및 시장 상황에 따라 향후 시세 상승 기대 가능 (단, 임차인 리스크 해소 방안 사전 파악 필수).

주변 시세 대비 저평가 가능성: 제공된 최근 매매 사례와 비교하여 투자 가치 검토 필요.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 8백만원입니다. 제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 해당 면적(약 13평 내외)의 거래가는 8천 2백만원에서 1억 2천 2백만원 수준입니다. 본건의 건물면적(63.31㎡, 약 19.15평)을 고려했을 때, 시장 가치는 약 1억 4천만원 내외로 추정됩니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 1억 5천만원입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 법원 배당을 통해 보증금이 전액 충당될 것으로 예상되지만, '대항력 있음' 표기는 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험성을 시사합니다. 만약 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 한다면, 총 매입 비용은 크게 증가합니다.

이러한 불확실성을 감안하여, 두 가지 시나리오로 예상 입찰가를 제시합니다.

1. '인수 보증금 합계: 0원'을 신뢰하고 임차인 보증금을 인수하지 않는 경우:

시장 가치(약 1억 4천만원) 및 감정가(1억 5천 8백만원)를 고려하여, 안전 마진 확보를 위해 시장 가치의 약 90~95% 수준으로 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 2,500만원 ~ 1억 3,500만원

2. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 보수적으로 고려하는 경우:

임차인의 보증금(1억 5천만원) 인수 가능성을 염두에 두고, 입찰가를 현저히 낮추어 총 비용 부담을 줄이는 전략이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 7,000만원 ~ 9,000만원

최종 입찰가는 반드시 법률 전문가와 상의하시고, 현장 조사 및 임차인 관련 추가 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.