나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1208 [1] 인천광역시 중구 항동7가 109-1 1동 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.07.18

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 경량철골구조,강파이프구조 기타지붕 단층 건으로서,
(사용승인일자 : 2013.02.28.(증축일 2020.04.22.))

내·외벽 : 천막 및 판넬 등 마감

기호(2)~(4) 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서,
(사용승인일자 : 2013.02.28.)

내·외벽 : 천막 등 마감

이용상태

기호(1) : 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 창고시설,제2종근린생활시설임.
기호(2)~(4) : 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 창고시설임.

설비내역

위생설비, 급 ? 배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물 기호(ㄱ),(ㄴ)이 소재하오니 경매
진행 시 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 건물만 매각
- 매각대상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명
- 매각대상 건물이 소재하는 토지(항동7가 109-1)의 소유자 인천항만공사의 이 사건 매각물건에 대한 소유권 취득 및 토지사용권 승계 여부에 관한 2025. 11. 21.자, 2026. 7. 23.자 협조 요청서 참조
- 목록1(1동 건물)은 제2동근린생활시설(사무소) 68㎡가 증축되어, 이를 포함하여 평가 및 매각함
- 본 건 '공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구목록'은 소재 불명으로 확인되어 평가 및 매각에서 제외됨
- 공부상 창고시설로 되어 있으나 어류 보관을 위한 수조와 부대시설로 사용 중임
- 공부상 1동, 2동, 3동, 4동으로 건물표시가 되어 있으나 현황은 A동, B동, C동, D동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1208 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 항동7가 109-1 1동

용도: 공부상 창고시설이나, 현황은 어류 보관을 위한 수조와 부대시설로 사용 중임.

건물 구조:

기호(1): 경량철골구조, 강파이프구조 기타지붕 단층 (사용승인일 2013.02.28., 증축일 2020.04.22.)

기호(2)~(4): 경량철골구조 기타지붕 단층 (사용승인일 2013.02.28.)

내·외벽: 천막 및 판넬 등 마감

설비내역: 위생설비, 급·배수설비 등

1.3. 면적 및 평가

감정가: 627,433,760원

토지면적: 0.00㎡ (토지지분 0㎡, 제시외면적 0㎡)

건물면적: 1696.16㎡ (약 513.06평)

건물지분: 1696.16㎡ (약 513.06평)

건물 제시외면적: 153.00㎡ (약 46.28평)

총 건물 평가 면적 (제시외 포함): 약 1849.16㎡ (약 559.34평)

매각 대상: 건물만 매각 (일괄매각. 제시외 건물 포함)

1.4. 특이사항 요약

중복사건, 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재, 건물만 매각.

목록1(1동 건물)은 제2동 근린생활시설(사무소) 68㎡ 증축분 포함 평가 및 매각.

'공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구목록'은 소재 불명으로 평가 및 매각에서 제외됨.

공부상 1동, 2동, 3동, 4동이나 현황 A동, B동, C동, D동으로 표시.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

소재지인 인천광역시 중구 항동7가는 인천항 배후 지역으로, 과거 항만 기능이 활발했던 곳입니다. 현재는 일부 항만 기능이 쇠퇴하면서 물류창고, 공장, 상가, 주거시설 등이 혼재된 지역입니다. 특히 인천종합어시장, 연안여객터미널 등이 인근에 위치하고 있어 관련 상권이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

인근 도로망으로는 축항대로 등이 있으며, 이는 인천항 및 주요 간선도로로의 접근성을 제공합니다. 수도권 제2순환고속도로 및 제2 경인고속도로 IC가 1km 이내에 있어 서울 등 수도권 접근성이 우수한 물류 네트워크의 이점을 가집니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

건물 등기부상 소유권 보존 등기는 2013년 3월 6일 우창보세창고주식회사 앞으로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2013년 7월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(300,000,000원)입니다.

이후 설정된 대부분의 권리(근저당권, 압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 350,000,000원.

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 황지성 (보증금 10,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2013-04-18).

대항력이 있으므로 임차인의 보증금 및 차임 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 특수 권리 관계

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 매각 대상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 사용에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 토지 소유권 및 사용권: 건물이 소재하는 토지(항동7가 109-1)의 소유자는 인천항만공사입니다. 따라서 본 매각 물건에 대한 인천항만공사의 소유권 취득 및 토지 사용권 승계 여부가 불분명하며, 관련 협조 요청서(2025.11.21.) 내용을 참고해야 합니다.

* 중복 사건: 본 사건은 2025타경1208(1) 외에 2025타경512606(임의경매) 등 중복 사건이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 산업 특성

항동7가 지역은 인천항의 배후 지역으로서 물류 및 관련 산업이 발달한 곳입니다. 현재는 항만 기능 변화로 인해 일부 유휴 부지나 시설이 존재하며, 물류센터, 창고 등 산업 시설이 다수 위치해 있습니다. 본 물건의 현황 용도인 어류 보관 시설은 지역의 수산물 관련 산업과의 연관성을 시사합니다.

4.2. 주변 개발 계획

인천항만공사는 항동7가 일원 항만시설의 효율적 활용 및 물류 활성화를 위한 입찰을 진행하는 등 지역 개발이 추진되고 있습니다. 다만, 과거 추진되었던 도시재생 사업은 여러 사업 간의 차질로 백지화된 사례도 있습니다. SK에너지 부지 등 대규모 개발 계획도 검토 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 창고시설로 주로 사용되는 지역에 위치하여 일반적인 생활 편의시설에 대한 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다. 다만, 인근에 인천종합어시장 등 특정 산업 관련 시설은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 사용 권리 문제

가장 중요한 리스크는 건물만 매각 대상이며, 토지의 소유주가 인천항만공사라는 점입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 인천항만공사와의 토지 사용권 계약 또는 협의가 필수적으로 요구될 것으로 보입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 황지성은 대항력이 있어 보증금 반환 등과 관련하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 권리 관계는 별도로 철저히 분석해야 합니다.

6.3. 중복 경매 사건

동일 물건에 대한 여러 개의 경매 사건이 진행 중이어서 경매 절차 및 낙찰 이후의 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다.

6.4. 공부상 내용과 현황의 차이

* 용도: 공부상 창고시설이나, 현황은 어류 보관 수조 및 부대시설로 사용 중입니다.

* 건물 표시: 공부상 1동, 2동, 3동, 4동이나 현황 A동, B동, C동, D동으로 표기되어 있습니다.

* 증축: 목록1 건물에 68㎡의 근린생활시설(사무소)이 증축되어 평가 및 매각에 포함되었습니다.

6.5. 기계기구 목록 제외

'공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구목록'이 소재 불명으로 확인되어 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 관련 기계기구의 소유 및 매각 여부를 별도 확인해야 합니다.

6.6. 혐오시설 여부

주변 지도 검색 결과, 해당 지역은 항만 및 물류 시설 위주로 구성되어 있어 직접적인 혐오 시설이 발견되지는 않았으나, 항만 지역의 특성상 화물차 통행량 등이 많을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2013년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 또한 인천항 인근의 물류 중심지에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유주인 인천항만공사와의 관계에서 발생하는 법정지상권 불분명 및 토지 사용권 확보의 불확실성입니다. 대항력 있는 임차인의 존재도 추가적인 인수 부담 가능성을 높입니다. 따라서 본 물건은 철저한 법률적 검토와 인천항만공사 및 임차인과의 협상을 통해 리스크를 해결할 수 있다는 전제 하에 접근해야 하는 고위험 고수익 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 사용 권리 문제 해결 시, 항만 지역 내 창고 및 물류 시설로서의 높은 활용 가능성.

* 적극적인 권리 관계 분석 및 토지 사용 협의를 통한 가치 상승 잠재력.

* 비교적 신축 건물(2013년 사용승인)이라는 점.

9. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권, 토지 소유권 및 사용권, 대항력 있는 임차인 등 복잡하고 중요한 법적 쟁점이 다수 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 인천항만공사와의 협상 가능성 및 임차인과의 인수 여부 등을 면밀히 분석한 후에 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 제시된 정보만으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 전문가의 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.