나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1280 [1] 인천광역시 남동구 간석동 125-2 퍼스트클래스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인제고등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 상업지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철1호선 '간석오거리역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상14층 중 2층 203호로서,
(사용승인일:2016.11.11)
외벽: 석재마감 및 시멘트몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지도배 및 타일마감
창호: 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 및 토지 정보

본건은 인천광역시 남동구 간석동 125-2번지, 퍼스트클래스 오피스텔 2층 203호입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2016년 11월 11일에 사용 승인되었습니다.

본건의 전용면적은 59.23㎡ (약 17.92평)이며, 토지 지분은 7.99㎡ (약 2.42평)입니다.

건축물대장상 해당 건물(퍼스트클래스)은 지하 1층, 지상 14층 규모이며, 총 53세대로 구성되어 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 매각 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경1280 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 180,000,000원입니다.

채권자는 농협은행이며, 말소기준권리는 2016년 12월 13일 접수된 농협은행 근저당 148,800,000원입니다.

매각으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인제고등학교' 북측 인근 상업지대에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 오피스텔, 상업시설 및 숙박시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 소재하여 수도권 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

말소기준권리인 농협은행 근저당(2016.12.13)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 현재까지 파악된 바로는 특이사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현장 조사 시 거주인 부재 및 폐문 등으로 인해 자세한 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 보증금은 없으나, 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 간석동 일대는 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재된 상업지구입니다.

인제고등학교 및 간석오거리역 인근으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 편의시설

간석오거리역을 중심으로 상업시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

인근에 학교가 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중이용시설

인천지하철 1호선 간석오거리역을 통해 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

인제고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활의 편리성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 정보 미확인

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 임차인 현황 및 점유 관계를 명확히 파악하지 못한 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유자에 대한 추가적인 확인과 소통이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 가능성

2016년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 지구 제한

일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경1280호 물건으로, 인천 남동구 간석동 퍼스트클래스 오피스텔 2층 203호입니다.

간석오거리역 역세권에 위치한 상업지구로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

최근 실거래가 150,000,000원에 비하여 감정가 180,000,000원으로 책정되어 있어, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 소멸주의 원칙에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황 파악이 제한적인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

전반적으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 도보 이용 가능 거리에 위치한 역세권 오피스텔입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가(150,000,000원) 대비 감정가(180,000,000원)가 높아, 경매를 통해 저가 매수의 기회가 있습니다.

* 안정적인 수요: 주변 상업시설 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(전용면적 60.681㎡)의 '퍼스트클래스' 오피스텔이 2024년 6월 13일 150,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 180,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려할 때 현재 시장가는 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원으로 제시합니다.

감정가보다 낮은 금액으로 입찰하여 시세보다 유리한 가격에 낙찰받는 전략을 고려할 수 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 정보 검색 결과, 본건이 위치한 간석동 지역은 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 검색 결과 상 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 남동구 산업단지 인근 지역에서 악취 배출 사업장에 대한 점검이 있다는 뉴스가 있으나, 본건과는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.