나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510436 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 66-40 온누리휴그린 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천남중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변으로
근린생활시설, 다세대주택 및 연립주택 단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 수도권 1호선 '제물포역' 및 시내버스정류장이 소
재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서
(사용승인일 2014.08.22)

외벽 : 타일 및 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510436 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 66-40 온누리휴그린 6층602호

건물명: 온누리휴그린

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

토지지분: 9.001359006211182㎡ (약 2.72평)

건물면적: 20.55㎡ (약 6.22평)

건물지분: 20.55㎡ (약 6.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2014년 8월 22일

2. 입지조건

주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 인천남중학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 다세대주택 및 연립주택 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 수도권 1호선 제물포역과 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

토지형상 및 도로상태

토지는 인접 토지 및 도로와 대비하여 대체로 등고평탄한 사다리형을 이루고 있습니다. 본건의 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 20일자 천안세무서장의 압류(갑7)입니다.

인수되는 권리

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김순옥 (김 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 27일

* 확정일자: 2019년 11월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권등기(을3)가 되어 있으며, 해당 임차권은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원. 이는 등기부상 다른 권리들이 배당을 통해 모두 소멸되거나 인수되지 않음을 의미할 수 있습니다. 그러나 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 85,000,000원, 전입일자 2019.11.27. 확정일자 2019.11.29.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 따라서, 배당 과정에서 임차인의 보증금 85,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 잠재적 위험이 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 상업 활동보다는 주거 기능이 중심인 지역으로 분석됩니다.

주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2002년~2003년 건축된 인근 다세대주택의 경우, 면적 및 상태에 따라 36,000,000원에서 72,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본건은 2014년 건축으로 비교적 신축에 해당하여 동일 조건이라면 더 높은 가격대의 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물로, 2014년 8월 22일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 타일 및 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

내부 이용상태

공부상 용도는 다세대주택이며, 본건은 6층의 602호입니다.

설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 김순옥 씨의 보증금 85,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 금액을 부담해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상의 제한

일반상업지역, 방화지구, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축이나 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성

임차권 외 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이들의 말소 여부 및 매수인의 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (본건의 경우, 말소기준권리 이후의 권리들은 일반적으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차권은 예외입니다.)

* 주변 시세와의 괴리 가능성

제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점은 주의가 필요합니다. 이는 건물의 신축 연도(2014년)가 반영된 결과일 수 있으나, 시장 상황에 따라 입찰가 결정에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 비교적 신축(2014년식) 다세대주택으로, 제물포역 등 교통 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 85,000,000원을 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 매수인이 실제 보증금의 일부 또는 전부를 부담해야 할 위험이 있습니다. 따라서, 본건은 이러한 임차인 리스크를 면밀히 분석하고, 배당표를 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2014년에 건축되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 양호한 입지: 인천 남중학교 인근에 위치하며, 제물포역 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시장 가격 대비: 임차인 인수 가능성을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 잠재적으로 시세보다 낮은 가격에 매입할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 분석을 토대로, 본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 가장 중요한 변수입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서상의 주의사항을 고려할 때, 임차인 보증금 85,000,000원이 배당으로 전액 변제된다는 가정 하에 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 시세 및 건물의 상태, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가(65,000,000원)를 기준으로 80% ~ 90% 수준인 52,000,000원 ~ 58,500,000원 을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 참여 열기, 명확한 배당 결과 확인, 그리고 본인이 감수할 수 있는 최대 손실 금액을 기반으로 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 판단이 매우 중요합니다.

참고로, 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 본건 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.