나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510418 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 101동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""백석초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 유사류형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 교통시설과의 거리 및 편의성 고려시 제반
교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건물(멤버스힐 101동) 내 2층 203호로서,
(사용승인일: 2017.01.09)

외 벽 : 치장석붙임 및 스톤코트 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로의 지선도로(청마로51번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 중로2류(폭15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-
03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은
서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

인천지방법원의 임차권 등기명령(2024카임12141, 2024.05.20)에 의해 주택임차권이 설정
되어 있음.

임차보증금 : 155,000,000원
범 위 : 2층 203호 전부
임대차계약일자 : 2022년 04월 25일
점유개시일자 : 2022년 04월 25일
임차권자 : 정민규(870203-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 북측 인근에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510418 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 101동 2층203호

* 용도: 도시형생활주택 (2017년 01월 09일 사용승인)

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 29.48㎡ (약 8.92평)

* 건물면적: 38.97㎡ (약 11.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트조 경사스라브 지붕 5층 건물 (멤버스힐 101동)

* 해당 층수: 2층

1.1. 입지조건

2.

본 물건은 주거단지 내에 위치하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 유사한 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 중로의 지선도로(청마로51번길)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하구획정리), 중로2류(폭15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

본건은 선순위 임차인이 존재하여 인수주의에 따른 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리: 갑8 압류 (기흥세무서장, 2023.01.31 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (정민규, 2024.05.21 등기). 임대차보증금 155,000,000원으로, 전입일자 2022.04.25, 확정일자 2022.02.25 입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정민규

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 25일

* 확정일자: 2022년 02월 25일

* 배당신고일자: 2024년 05월 21일

* 대항력: 있음 (매수인이 보증금 잔액 인수 가능성 있음)

* 비고: 주택임차권 등기 (2024.05.21)

* 임차인: 전무진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 02월 03일

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 임차인 정민규의 보증금 155,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

1.3. 상권분석

2.

동일 건물 내 유사 면적 물건의 실거래가를 기준으로 시세 분석을 하였습니다.

* 주변 시세:

* 동일 건물 "멤버스힐" (인천광역시 서구 당하동 1080-17번지) 3층, 전용면적 31.548㎡ 물건이 2026년 7월 3일 13,300만원에 거래되었습니다.

* 본건은 38.97㎡로 위 거래 사례보다 면적이 약 23% 크며, 2층입니다.

* 위 거래 사례를 기준으로 면적당 시세를 환산하면 약 421,580원/㎡ (13,300만원 / 31.548㎡) 입니다.

* 본건(38.97㎡)에 동일 면적당 단가를 적용할 경우, 예상 시세는 약 164,253,000원 (38.97㎡ * 421,580원/㎡)으로 추정됩니다. 이는 약 1억 6천 4백만원 수준입니다.

* 이 외 주변 다세대주택 거래 사례 (원당탑스빌, 그랜드비스타)는 면적 및 건물 연식에 따라 13,500만원에서 17,900만원 범위로 거래되었습니다.

* 건물 정보: 멤버스힐은 2017년 1월에 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 총 90세대 규모의 공동주택 단지입니다. 본건이 속한 101동은 5층 건물입니다.

1.4. 생활정보

2.

주거 편의 및 교통 환경이 갖추어진 지역입니다.

* 주변 교통: 차량 진입이 용이하며, 간선도로와 인접하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

* 주변 시설: 백석초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인: 정민규 씨는 155,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력이 있습니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 매우 큰 영향을 미칩니다.

* 임차인 보증금 관련 특이사항: 임차인의 전입일자(2022.04.25)보다 확정일자(2022.02.25)가 선행하는 점은 통상적이지 않으나, 임차권 등기 명령이 된 점 등을 고려할 때 법적으로 대항력 요건은 충족하는 것으로 판단됩니다.

* 명도 관련: 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 비교적 최근 연식의 건물이지만, 선순위 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해 투자 위험이 높은 물건으로 판단됩니다.

* 본건의 감정가는 1억 5천만원이나, 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가는 1억 3천 3백만원 수준입니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 예상 시세는 약 1억 6천 4백만원 이상입니다.

* 그러나 1억 5천 5백만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 높아, 실제 인수가격이 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

* 따라서, 본건에 입찰하기 위해서는 임차인과의 협상을 통해 보증금 인수 문제를 해결하거나, 경매 배당을 통해 임차 보증금이 어느 정도 회수될 수 있는지 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 비교적 최신 연식 (2017년 준공)의 다세대주택입니다.

* 동일 건물 내 실거래 사례가 존재하여 시세 파악 및 가치 판단의 기준을 제공합니다.

* 지역 내 주거 환경이 안정적인 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 예상 입찰가는 현재 시장 가치에서 잠재적인 인수 금액을 차감하여 산정하였습니다.

* 본건의 추정 시세는 약 1억 6천 4백만원 이상으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인 정민규 씨의 보증금 1억 5천 5백만원이 전부 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 부동산의 순수 가치에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정합니다.

* 예상 시세 (16,400만원) - 인수 가능성 있는 보증금 (15,500만원) = 900만원.

* 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 15,000,000원 (1천만원 ~ 1천 5백만원) 수준으로 판단됩니다.

※ 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 임차인의 배당금 수령액, 명도 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.