나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510318 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 634-67 동일마이빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""제물포역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서
(사용승인일:2002-07-10)

외벽:드라이비트 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)) , 방화지구 , 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 미추홀구 도화동 634-67 동일마이빌 3층302호

1.2. 물건 종류

다세대주택

1.3. 감정가

123,000,000원

1.4. 면적

건물면적: 54.12㎡ (약 16.37평)

토지면적: 22.18㎡ (약 6.71평)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 채권자

서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 제물포역 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 도심 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 물건은 남서측으로 포장된 도로와 접하고 있으며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역(2022-06-13)으로 지정되어 있습니다. 또한, 고도지구(G.L+15m 이하, 2024-12-30), 방화지구, 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 규제를 받고 있습니다. 특히 고도지구 지정은 향후 건축물의 높이에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 여러 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. 주요 권리로는 소유권이전(김수현, 김초희), 근저당권(범수정, 강창원), 가압류(주택도시보증공사), 압류(국민건강보험공단, 동대문세무서장, 강서구, 수원시, 동대문구, 용인시, 미추홀구), 주택임차권(한국토지주택공사), 강제경매(서울보증보험) 등이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 을구 3번 근저당권(범수정, 2019-05-03 접수)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 본 물건의 소유권 취득 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 5번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

한국토지주택공사(LH)가 전입일자 2018-10-31, 확정일자 2018-10-08, 보증금 100,000,000원, 차임 0원으로 임차인으로 등재되어 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 인수 보증금

권리분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지역 내 유사 물건들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15일: 도화동 233-1, 한양(연립), 53.85㎡ (약 16.3평) 거래가 9,000만원

* 2026년 5월 7일: 도화동 245-8, 우림빌라(다세대), 32.76㎡ (약 9.9평) 거래가 4,500만원

* 2026년 5월 6일: 도화동 116-10, 금호빌라(다세대), 38.23㎡ (약 11.6평) 거래가 5,000만원

4.2. 유사 물건 거래 동향

본 건과 면적이 유사한(53.85㎡) 한양 연립의 경우 9,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 2002년 건축으로 비교적 신축에 해당하므로, 이를 감안할 때 시세는 9,000만원 이상으로 평가될 수 있습니다. 감정가 123,000,000원은 최근 거래 시세보다 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 제물포역 인근에 위치하여 도심 생활 인프라 이용이 편리합니다. 주위가 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호합니다.

5.2. 편의 시설

제물포역을 중심으로 상업 시설, 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의 시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

현재 물건의 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. SGI 인수조건 변경 관련

채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 물건명세서상 SGI의 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 고도지구 제한

본 물건의 토지는 고도지구로 지정되어 있어, 향후 증축이나 재건축 시 높이 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인접지에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 특성상 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 2002년 준공으로 비교적 신축에 속하는 다세대주택임.

* 제물포역 인근의 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지.

* 권리 분석상 인수할 부담 있는 권리가 없어 명도가 원활할 것으로 예상됨.

* 토지/건물 일괄 매각으로 재산권을 확보하기 용이함.

7.2. 물건 약점

* 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보임.

* 임대 관계 미상으로 명도 과정에서의 불확실성 존재.

* 고도지구 등 도시계획상의 개발 제한 요소 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 신축성 및 희소성

비교적 신축에 속하는 다세대주택이라는 점에서 희소성이 있으며, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

* 인천시의 도시 재생 및 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 신축 건물로서의 매력은 향후 임대 또는 실거주 수요 확보에 긍정적 요인.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

제공된 최근 시세 자료를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(53.85㎡)의 연립 주택이 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 2002년식으로 해당 사례보다 건축 연도가 더 신축이라는 점을 감안하면, 보수적으로 10~15%의 가치 상승을 반영하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 감정가 123,000,000원은 최근 거래 시세보다 높은 편이므로, 감정가보다는 최근 실거래가를 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

9.2. 최종 제안가

종합적인 분석 결과, 본 건의 적정 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래 시세를 상회하며 신축성을 반영한 가격이며, 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 때 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.