나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510442 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-8 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510442 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-8 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 350,000,000원

토지면적: 34.89㎡ (약 10.56평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하고 있습니다.

건축연도: 본 물건은 건축물대장상 2022년 4월 29일 건축허가를 받아 2023년 3월 9일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당합니다. 이는 주변 연립, 다세대, 빌라 등과 비교했을 때 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

주변 환경: 상세한 주위 환경, 교통 상황, 건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역, 토지의 형상 및 이용 상태, 인접 도로 상태, 토지 이용 계획 및 제한 상태, 공부와의 차이, 임대 관례 등은 제공된 정보가 제한적이므로 현장 조사를 통해 상세히 파악할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3, 경서농업협동조합의 근저당권 (2024년 2월 16일 접수, 채권 최고액 384,000,000원)입니다.

총채권액: 등기부채권 총액은 약 441,160,837원으로 파악됩니다.

권리 분석 상세:

소유권은 주식회사정인산업에서 임연희로 이전되었습니다.

말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류(신한카드, 서울보증보험, KB국민카드, 롯데카드)가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

본 경매는 서울경서농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행되고 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 만약 지상권이 실존한다면, 이는 낙찰자가 인수해야 하므로 반드시 권리 관계를 철저히 조사해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주거용 건물 밀집 지역에 위치하여 일반적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

인근 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 시세 편차가 나타났습니다. 예를 들어, 2012년에 건축된 44.77㎡ 면적의 화인에이스빌은 12,200만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 900만원 수준입니다. 반면, 2001년 건축된 43.33㎡ 면적의 세명쉐르빌은 8,200만원에 거래되어 3.3㎡당 약 620만원 수준으로 파악되었습니다.

본 물건은 2022-2023년에 신축된 건물이라는 점에서 주변 비교 사례들보다 훨씬 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 또한, 84.89㎡ (약 25.68평)의 넓은 건물 면적은 다수의 가구가 거주하기에 적합한 공간을 제공합니다.

1.4. 생활정보

교통: 본 물건의 정확한 대중교통 이용 편의성(인근 지하철역, 버스 정류장과의 거리 등) 및 주요 도로와의 접근성에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 현장 답사를 통한 확인이 필수적입니다.

편의시설: 주변 편의시설(마트, 병원, 학교, 공원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

혐오시설: 인근 지역에 혐오시설(쓰레기 소각장, 고압선, 군사시설 등)의 존재 여부에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 주변 현황을 면밀히 조사해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미소멸 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 수 있는 중요한 리스크 요인이므로, 반드시 등기부등본 및 현장 확인을 통해 상세 내용을 파악해야 합니다.

면적 및 시세 관련 불확실성: 본 물건의 건물 면적(84.89㎡)이 주변 비교 사례의 전용 면적(약 43-44㎡) 대비 약 두 배 가량 넓습니다. 또한, 감정가(3.5억원)와 주변 시세 분석 결과(약 2.0억~2.6억원 수준으로 추정) 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 면적 정보 오류, 비교 대상의 부적합성, 또는 감정가 산정의 과대/과소평가 가능성을 시사하므로, 철저한 실사 및 가치 평가가 필요합니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 침체 또는 지역 경기 악화 시 투자 가치 하락의 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 2022-2023년 신축 건물이라는 점이 가장 큰 매력입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 다수의 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 임차인 인수 부담이 없는 점도 긍정적입니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 제공된 건물 면적과 주변 시세 간의 큰 차이, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 괴리는 본 건의 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 투자자는 이러한 불확실성을 충분히 인지하고, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태, 면적 정확성, 주변 환경, 그리고 미소멸 권리 여부를 철저히 검증해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연식: 2022-2023년 신축 건물로, 내외관 상태 및 주거 편의성이 우수할 것으로 예상됩니다.

넓은 전용 면적: 84.89㎡ (약 25.68평)으로, 쾌적하고 여유로운 주거 공간 확보가 가능합니다.

권리 관계 명확화: 경매 절차를 통해 대부분의 담보 및 가압류 채권이 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등 예외 사항 확인 필수)

인수 부담 없음: 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 인도 과정이 비교적 수월할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 350,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 13평)의 다세대주택이 3.3㎡당 약 620만원에서 900만원 사이에서 거래되는 것으로 파악되었습니다. 본 물건은 건축 연식이 훨씬 최신이고 면적이 약 2배가량 넓다는 점을 감안할 때, 3.3㎡당 시세는 최소 900만원 이상에서 1,100만원 이상까지도 형성될 수 있습니다.

이를 바탕으로 본 물건의 면적(약 25.68평)에 적용 시, 다음과 같은 예상가 범위를 산출할 수 있습니다.

- 3.3㎡당 970만원 적용 시: 약 249,100,000원

- 3.3㎡당 1090만원 적용 시: 약 279,900,000원

신축 프리미엄 및 넓은 면적을 고려하고, 감정가(3.5억원) 대비 약 71% ~ 80% 수준의 합리적인 낙찰가를 추정해 볼 때, 본 물건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 고려하는 것이 적절하다고 판단됩니다.

투자자는 본 범위를 참고하여, 현장 답사 결과, 주변 시세 변동 추이, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.