나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71937 [1] 경기도 남양주시 화도읍 월산리 295-3 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리 소재 ""모란공원"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 노선상가, 소규모 공장 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권제2순환고속도로 '달뫼I.C' 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1)(2) 2필 일단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복4차선(경춘로)에 접하고 북측으로 폭 약 4미터 자전거 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31)(월산7지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 영농여건불리농지
기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31)(월산7지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 ㉠판넬조 판넬지붕(창고) 약 4.5㎡가 소재하고, 기호(2) 지상에 ㉡철파이프조 썬라이트지붕(창고) 약 63㎡, ㉢철파이프 판넬지붕(차양) 약 15㎡가 소재함.
기호(1)(2)에 이동이 용이한 컨테이너박스 4동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 경량철골구조 단열판넬지붕 단층 건물로서(사용승인일 : 2004.12.30)
외벽 : 몰탈페인팅 및 사이딩마감
창호 : 하이샷시 창호임
바닥 : 세멘몰탈, 타일마감 등임.

이용상태

위험물저장 및 처리시설, 사무실 등

설비내역

기본적인 위생 급배수 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

기호(1) 지상에 ㉠판넬조 판넬지붕(창고) 약 4.5㎡, 기호(2) 지상에 ㉡철파이프조 썬라이트지붕(창고) 약 63㎡, ㉢철파이프 판넬지붕(차양) 약 15㎡가 소재함.
기호(1)(2)지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 4동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71937 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 월산리 295-3 (신주소: 경기도 남양주시 경춘로 2129)

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 2,145,726,680원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남양주축산업협동조합

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 842.00㎡ (약 254.71평)

건물면적: 191.08㎡ (약 57.80평)

토지지분: 842㎡

건물지분: 191.08㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 82.50㎡ (창고, 차양 등)

제시외건물(매각포함): ㉠판넬조 판넬지붕(창고) 약 4.5㎡, ㉡철파이프조 썬라이트지붕(창고) 약 63㎡, ㉢철파이프 판넬지붕(차양) 약 15㎡ (총 82.5㎡)

제시외건물(매각제외): 컨테이너박스 4동

1.3. 주요 정보 요약

위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 화도읍 월산리 소재 "모란공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 노선상가, 소규모 공장 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권제2순환고속도로 '달뫼I.C'가 소재합니다. 남측으로는 왕복 4차선 경춘로, 북측으로는 폭 약 4미터의 자전거 도로에 접해 있습니다.

건물 구조 및 이용 상태: 경량철골구조 단열판넬지붕 단층 건물로서, 사용승인일은 2004년 12월 30일입니다. 위험물저장 및 처리시설, 사무실 등으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(월산7지구)으로 지정되어 있습니다. 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

주요 제한사항으로는 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 영농여건불리농지 등이 있습니다.

2.2. 주변 환경

본건은 "모란공원" 인근에 위치하며, 주위 환경은 농경지, 임야, 노선상가, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 소유권 이전 내역과 함께 남양주축산업협동조합의 근저당권(말소기준권리, 910,000,000원) 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

건물 등기부상으로도 소유권 보존 및 이전 등기가 있고, 근저당권 및 압류(말소) 등기가 확인됩니다. 남양주축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

총 채권액은 910,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 민석기

보증금: 0원

차임: 150,000원

전입일자(사업일자): 2011-09-30

대항력: 있음

3.3. 권리분석 종합

본건은 남양주축산업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 민석기 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 실제 점유 및 명도 관련 협의는 필요할 수 있습니다.

제시외 건물 중 컨테이너 4동은 매각 제외 대상이며, 나머지 제시외 건물 82.5㎡는 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 위험물저장 및 처리시설로 이용되고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 특정 상업지구라기보다는 산업 활동 및 지역 기반 시설이 복합된 지역으로 판단됩니다.

4.2. 교통 및 접근성

경춘로에 접하고 있고 수도권제2순환고속도로 '달뫼I.C'가 인접하여 물류 이동 및 수도권 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

인근에 노선상가가 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

교통망 측면에서는 경춘로 및 고속도로 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 검토)

주변에 "모란공원"이 위치하고 있으나, 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

현재 조사된 정보상으로는 본 물건의 직접적인 인근에 주민들이 혐오시설로 인식할 만한 대규모 시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 남양주시 화도읍 일대에는 하수처리시설(화도푸른물센터) 등이 존재하며, 광역 자원회수시설 설치 관련 논의가 있었던 것으로 파악됩니다. 구체적인 혐오시설의 존재 여부 및 영향은 상세한 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 위반건축물에 해당되는 것으로 파악됩니다. 정확한 위반 내용, 시정 여부 및 관련 행정 처분 사항을 확인하여 잠재적 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

민석기 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금은 0원이지만, 명도 협상 및 퇴거 관련 제반 사항을 고려해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

본건에는 총 82.5㎡ 규모의 제시외 건물(창고, 차양)이 매각에 포함됩니다. 이는 낙찰 후 철거 등 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 컨테이너 4동은 매각에서 제외됩니다.

6.4. 토지 이용 규제

본건 토지는 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공익적 규제를 받고 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, 지역 산업 활동을 지원하는 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다. 경춘로와 수도권제2순환고속도로 접근성이 뛰어나 물류 및 운송 측면에서 이점이 있습니다.

다만, 위반건축물, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 매각 포함, 다수의 토지 이용 규제 등은 신중한 검토와 추가 확인이 필요한 사항입니다. 특히 위반건축물과 제시외 건물에 대한 처리 방안 및 비용 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업 시설로서의 안정성

위험물저장 및 처리시설은 특정 업종에 필수적인 시설이므로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 우수한 교통 인프라

경춘로 및 수도권제2순환고속도로 접근성이 뛰어나 물류 및 운송 효율성을 높여줍니다.

8.3. 토지의 잠재적 가치

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 토지 개발 잠재력 또한 존재합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 가격

감정가: 2,145,726,680원

인수 보증금: 0원

9.2. 고려 사항

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 비용 및 리스크를 고려해야 합니다.

* 위반건축물 관련 원상복구 또는 이행강제금 발생 가능 비용

* 제시외 건물(창고, 차양 등 82.5㎡) 철거 비용

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 150,000원)과의 명도 협상 관련 제반 비용

* 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 낙찰 사례 분석 (검색 결과, 인근 가곡리 창고 시설 경매 사례에서 감정가 대비 49% 수준의 낮은 입찰가를 보인 경우도 있으나, 물건별 편차가 큼)

9.3. 결론

상기 고려 사항들을 종합적으로 분석했을 때, 단순 감정가 대비 낙찰가율 적용보다는 잠재적 리스크 해소 비용을 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 철저한 현장 조사, 위반건축물 및 임차인과의 협상 가능성 평가, 최신 시장 시세 조사를 통해 보다 면밀히 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

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