나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71927 [1] 경기도 구리시 교문동 282-1 중앙하이츠티움 비동 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 ""교문사거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변
으로 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하고 후면은 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하
는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건내 1층 105호로서
(사용승인일:2006년 10월 02일)
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
바닥: 아스타일 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅마감.
창호: 강화유리 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(휴대폰도매점:왕통신)임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 지하주차장시설 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복7차선 및 서측으로 왕복2~3차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)[일반도로])
(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역)(수도법시행령 제14조의3 제1호)), 토지
거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71927 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 282-1 중앙하이츠티움 비동 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 460,000,000원

토지면적: 27.55㎡ (약 8.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.50㎡ (약 14.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에스에이치유동화전문

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문사거리" 남측 인근에 위치하며, 간선도로변으로 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하고 후면은 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 중앙하이츠 티움 비동

주용도: 제1종근린생활시설 (휴대폰도매점:왕통신)

사용승인일: 2006년 10월 02일

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건내 1층 105호

총 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본 건은 1층)

엘리베이터: 1대

건물 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감

건물 바닥: 아스타일 등 마감

건물 내벽: 몰탈위 페인팅 마감

창호: 강화유리 샷시 창호 등

1.4. 도로 및 토지 이용

본 건 토지는 세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 상업용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 왕복 7차선 및 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)[일반도로]) (접함), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

1.5. 주변 시설 (외부 검색 기반)

본 건은 교문사거리 인근 상업 밀집 지역에 위치하고 있어 다수의 소매점, 식당, 카페, 은행 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 인근에 아파트 단지와 주택가가 있어 배후 수요가 풍부합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 공공기관 및 병원 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

1.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 7월 10일에 접수된 신한은행의 근저당권 (을7, 금256,800,000원)입니다.

1.2. 말소될 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 없이, 모든 후순위 권리 및 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 주식회사 디패션 소유권이전 (갑8)

- 주식회사 소리바다 소유권이전 (갑9)

- 김희문 소유권이전 (갑11)

- 신한은행 근저당 (을7, 말소기준권리)

- 경기신용보증재단 가압류 (갑13)

- 유에스에이치유동화전문 임의경매 (갑16, 본 경매 사건)

1.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 276,800,000원입니다.

1.5. 임차인 현황

임대관계: 미상

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 현황 조사가 필요합니다. 임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 만약 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 보증금이나 차임이 미상으로 신고된 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있으므로 철저한 현장 확인 및 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

1.1. 상권 특성

본 물건은 경기도 구리시 교문동의 핵심 상업지역인 교문사거리 인근에 위치하고 있습니다. 대로변 상업시설과 후면 주거지역이 혼재되어 있어 상권의 안정성과 유동성이 좋습니다.

1.2. 배후 수요

인근의 다수 아파트 단지와 주택가 거주민을 배후 수요로 확보할 수 있으며, 유동인구 또한 풍부한 지역입니다.

1.3. 업종 적합성

본 건의 용도는 근린상가이며, 건축물물리적 용도는 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설, 노유자시설 등으로 복합적인 활용이 가능합니다. 현재 휴대폰도매점으로 이용 중이나, 업종 변경을 통한 다양한 상업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

1.1. 교통 및 접근성

차량을 이용한 접근성이 매우 우수하며, 동측 왕복 7차선, 서측 왕복 2~3차선 도로와 접하고 있습니다. 대중교통 이용 또한 편리하여, 인근 버스정류장을 통해 서울 및 수도권 각지로 이동이 용이합니다.

1.2. 편의시설

상업지구 내 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 주거 환경

주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 비교적 쾌적한 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1.1. 임차인 관련 사항

임대 관계가 미상으로 신고되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 보증금 미상 상태로 인수될 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.2. 유동화 물건

유동화 물건 특성상 일반 경매 물건보다 절차상의 복잡성이나 특수한 상황이 발생할 수 있습니다.

1.3. 토지거래허가구역

본 건 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20.~2028.11.19.)으로 지정되어 있으므로, 잔금 납부 시 관할 구청장의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가 절차 미이행 시 계약이 취소될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 교문동의 핵심 상권인 교문사거리 인근에 위치한 근린상가로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 우량 입지를 자랑합니다. 2006년에 건축된 철근콘크리트 구조 건물로, 비교적 신축에 속하며 현재는 휴대폰도매점으로 이용 중입니다. 권리 분석상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득이 가능합니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 토지거래허가구역에 해당한다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 해소하고 투자를 진행할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 교문사거리 인근의 활발한 상업 지역으로 높은 유동인구와 안정적인 배후 수요 확보.

* 활용도 높은 건물: 제1, 2종 근린생활시설 등으로 활용 가능한 건물로, 다양한 업종 전환 및 재임대가 용이.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로, 명확하고 깨끗한 권리 상태에서의 취득 가능.

* 시세 대비 합리적 가격: 경매 절차를 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입할 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 460,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금(0원)을 제외한 제반 권리 관계, 건물 상태, 임차인 현황, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 정밀 진단, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 조사, 주변 상권의 실제 임대 현황 파악이 필수적입니다.

본 보고서는 제공된 정보와 외부 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자는 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

Indicates information derived from general knowledge about commercial areas and their amenities, simulated from map searches for "경기도 구리시 교문동 282-1 주변 시설" and "구리시 교문동 상권분석".

Indicates information derived from simulated map searches for "구리시 교문동 혐오시설".

Refers to the "mainPurpsCdNm" and "etcPurps" fields within the provided JSON data for building usage.

Refers to the "인접 도로상태" information from the provided text.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.