나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2597 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 447-25 월드그린타운 105동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재""마석중학교""동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 노변근린생활시설 및 임야등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2013.03.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층건 내 1층 101호로서
외벽: 치장벽돌쌓기,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

다세대 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 유사사다리형이고, 공동주택 건부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)입니다.

공부와의 차이

토지 지목이 공부상 전이나 현황은 대이고, 도로명주소가 공부상 폭포로17번길 19-14이나 출입문 표지에는 19-15로 표시되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2597 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 447-25 월드그린타운 105동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지 면적: 40.75㎡ (약 12.33평)

건물 면적: 57.84㎡ (약 17.49평)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2013년 3월 25일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석중학교" 동측 인근에 위치.

주변 환경: 공동주택, 노변근린생활시설 및 임야 등이 혼재되어 있음.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 상태임.

도로: 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있음.

교육 시설: 마석중학교 외에 창현초등학교, 남양주고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

1.2. 권리분석

권리 현황: 본 건은 우리은행의 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

말소 기준 권리: 우리은행 근저당 (2013-12-31 접수, 80,300,000원).

소멸 예상 권리:

* 우리은행 근저당 (2014-02-12 접수, 16,500,000원)

* 국민은행 가압류 (2025-06-26 접수, 27,822,696원)

* 우리은행 임의경매개시결정 (2025-07-02 접수, 75,139,655원)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치한 다세대주택임.

"마석중학교" 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 있을 것으로 예상됨.

노변근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

교육 시설: 마석중학교가 동측 인근에 위치하며, 창현초등학교, 남양주고등학교 등 다수의 교육 시설이 주변에 분포함.

편의 시설: 노변 근린생활시설 이용이 가능하며, 스타벅스, 파리바게뜨 등 대중적인 편의시설이 지역 내에 있어 생활 편의성이 양호함.

기반 시설: 난방 설비, 위생 설비 등 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지목: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중임.

주소 표기 오류: 도로명 주소는 공부상 '폭포로17번길 19-14'이나, 출입문 표지는 '19-15'로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있음.

토지이용계획상 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 속해 있어 향후 개발이나 건축에 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

임대 관계 미상: 임차인이 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계 및 명도 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리에 위치한 다세대주택으로, 마석중학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 좋으며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

권리관계상 인수할 부담이 적어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지 지목 및 주소 표기의 차이, 다양한 지역 규제 사항, 임대 관계 미상인 점 등은 사전에 면밀히 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

마석중학교 인근의 교육 환경 우수.

대중교통 및 도로망을 통한 양호한 교통 접근성.

대부분의 권리가 말소되어 인수 부담이 적다는 점.

시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 중 본 건과 면적(57.84㎡) 및 층수(1층), 건축 연도(2013년)가 유사한 2026년 7월 8일 거래 사례는 58.2㎡에 13,000만원에 거래되었습니다.

이 거래를 기준으로 ㎡당 가격은 약 223.4만원입니다.

본 건의 건물 면적 57.84㎡에 적용하면 약 129,200,000원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

다른 유사 면적 거래(40.08㎡, 10,000만원)와 비교하더라도, 본 건의 시세 범위는 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 볼 수 있습니다.

감정가 150,000,000원은 현재 시세 범위보다 다소 높은 편입니다.

입찰가 산정:

인수 보증금: 0원.

최근 유사 거래가: 13,000만원.

감정가: 150,000,000원.

경매 낙찰가는 일반적으로 시세 대비 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

본건의 경우, 최근 거래가 13,000만원을 기준으로 하되, 감정가와의 격차 및 시장 상황을 고려하여 110,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.