나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71949 [1] 경기도 남양주시 진건읍 사능리 250-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 사능리 소재 ""사릉사거리"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
도로변으로 점포, 근린생활시설 등이 소재하고 후면은 자연취락, 소규모 공장, 물류창고
등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은
무난함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 종교시설(법당 : 해원사) 및 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 25 미터, 북서측으로 폭 3 ~ 4 미터의 포장도로에 접함.
(북서측 도로는 타인 토지(산46 번지) 내에 소재하며, 기준시점 현재 분쟁 중인 것으로 조사
되나, 별도의 확인 요함.)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(사능본동), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(저촉),
완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)
(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설지제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 알씨조 및 조적조(연와조) 슬래브지붕 단층 으로서(기호 2-가, 2-나)
(건물사용승인일 : 1995.12.21)
외 벽 : 붉은벽돌 치장쌓기 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호

이용상태

근린생활시설 및 주택(기호 2-가 : 종교시설(해원사 법당), 방, 거실, 화장실,
기호 2-나 : 식당, 방2, 다용도실 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠ ~ ㉪).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71949 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진건읍 사능리 250-1

용도: 단독주택 (주 용도), 근린생활시설, 종교시설(법당)

감정가: 2,166,007,560원

토지면적: 995.00㎡ (약 300.94평)

건물면적: 264.96㎡ (약 80.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 진건읍 사능리 소재 ""사릉사거리"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 도로변으로 점포, 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지는 부정형의 평지로서 현재 종교시설(법당 : 해원사) 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로는 폭 약 25미터, 북서측으로는 폭 3~4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

다만, 북서측 도로는 타인 토지(산46번지) 내에 소재하며, 현재 분쟁 중인 것으로 조사되어 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 02월 04일 접수된 미금농업협동조합의 근저당권 (채권액 390,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 말소되는 권리: 을11, 을13, 을14 (미금농업협동조합 근저당권), 갑7/갑2 (정OO 강제경매).

인수되는 권리: 없습니다. 본 경매 절차를 통해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 임차인 이정아 씨가 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 전입일자는 2018년 12월 10일입니다. 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 연립/빌라(주택)의 거래 사례로, 본건인 단독주택과는 재산의 성격 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 동명빌라가동 (진건읍 사능리 350-3, 1996년 준공): 2026년 5월 22일 10,000만원, 49.17㎡ (약 14.87평); 2026년 7월 9일 11,500만원, 46.02㎡ (약 13.92평)에 거래되었습니다.

* 대아주택가동 (진건읍 사능리 653-3, 1994년 준공): 2026년 7월 24일 11,000만원, 49.89㎡ (약 15.09평)에 거래되었습니다.

주변 시세는 약 15평 규모의 빌라가 1억원에서 1억 1,500만원 수준으로, 평당 약 670만원에서 770만원 선에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

본건은 995㎡ (약 301평)의 넓은 토지를 보유한 단독주택이며 감정가는 21억 6,600만원입니다. 제공된 빌라 시세와 직접 비교는 어렵지만, 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 가치를 고려할 때 감정가는 해당 지역의 토지 가치 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 도로변 상업시설과 후면 주거 및 소규모 산업시설이 혼재된 복합적인 지역입니다.

점포와 근린생활시설이 소재하는 점을 감안할 때, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 관련 법규에 따른 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 및 재산권 행사상의 제약이 발생할 수 있습니다.

* 도로 접근 분쟁: 북서측으로 접한 폭 3~4미터의 도로는 타인 소유 토지 내에 위치하며, 현재 분쟁 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 통행권 확보 및 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 법적 검토가 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 공법상 제한: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 완충녹지, 중로1류, 중로3류 등 다양한 용도지역 및 지구에 저촉되어 있습니다. 이로 인해 건축 및 토지 이용에 공법상 제한이 따르며, 특히 완충녹지 및 도로 저촉 부분은 이용의 불리함을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 관련 사항: 물건명세서에 따르면, 본건에 포함된 제시외 건물(총 251.50㎡) 중 일부(기호 ㉨~㉪)는 타인 소유 토지(사능리 산46-3)에 소재하나 소유자가 건축하여 사용 중인 건물로 평가에 포함되었다고 명시되어 있습니다. 이 부분은 별도의 법적 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진건읍 사능리 소재 단독주택으로, 995㎡의 넓은 토지와 264.96㎡의 건물 면적을 갖추고 있으며 감정가는 21억 6,600만원입니다. 주변 빌라 시세는 평당 670만~770만원 수준으로, 본건 단독주택의 넓은 토지 가치를 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

하지만 위반건축물 등재, 도로 접근 관련 분쟁, 복합적인 토지이용계획으로 인한 공법상 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요소들은 추후 매수자의 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 995㎡의 넓은 토지는 향후 재건축, 증축, 개축 등 다양한 개발 가능성을 제공합니다.

* 우수한 접근성: 남서측 폭 25m 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다 (북서측 도로 분쟁 확인 필요).

* 성장관리권역 지정: 성장관리권역으로 지정되어 있어, 지역 발전과 연계된 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리관계 복잡성 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,166,007,560원

주변 빌라 시세(평당 약 670만~770만원)를 고려할 때, 본건의 넓은 토지 가치만으로도 20억원 이상을 상회할 수 있어 감정가 21.6억원은 적정 수준으로 보입니다.

그러나 위반건축물, 도로 분쟁, 복잡한 토지이용계획 등의 중대한 리스크 요소를 감안할 때, 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 특히 위반건축물로 인한 원상복구 비용 및 이행강제금, 도로 분쟁 해결 비용 등을 고려하면 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이러한 리스크들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 75% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 1,500,000,000원 ~ 1,700,000,000원 (15억원 ~ 17억원)

최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 관련 법규 검토, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.