나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71919 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-36 진주아파트 1004동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '오남교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 창고. 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 2층 208호로서
(사용승인일 : 1991.109.10)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.
(내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재경보기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선, 남측 및 북측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역, 정비예정구역(오남1구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71919 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-36 진주아파트 1004동 2층 208호

용도: 아파트

감정가: 249,000,000원

토지면적: 56.83㎡ (약 17.2평)

건물면적: 84.60㎡ (약 25.6평) - 전용면적 기준

건축물대장상 용도: 공동주택

사용승인일: 1991년 10월 10일

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우리금융캐피탈주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-36번지에 소재한 진주아파트 1004동 2층 208호입니다.

* 주위환경: '오남교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 도로상태: 동측으로 왕복 4차선 도로, 남측 및 북측으로는 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 단지 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 정비예정구역(오남1구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (근저당, 우리은행, 2014년 9월 23일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 본건 경매 진행 시 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액: 182,247,523원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 한상준 (2006년 12월 18일), 정덕임 (2014년 9월 2일, 매매 금115,000,000원)

* 근저당: 우리은행 (2014년 9월 23일, 금106,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사동양캐피탈대부 (2022년 12월 9일, 금36,000,000원)

* 전세권설정: 주식회사동양캐피탈대부 (2022년 12월 9일, 금5,000,000원)

* 가압류: 서민금융진흥원 (2023년 4월 19일, 금10,920,002원)

* 가압류: 주식회사국민행복기금 (2023년 5월 19일, 금16,308,369원)

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2023년 7월 17일, 금7,219,152원)

* 강제경매: 우리금융캐피탈주식회사 (2025년 7월 2일, 금9,887,803원) - 본건 경매 개시

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사동양캐피탈대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 배당 절차를 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본건이 위치한 오남읍 오남리 지역은 아파트 단지를 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 창고 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 병원, 은행, 마트 등 생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 위치하고 있어 일상생활 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 지도상 확인 결과, 본건으로부터 근거리에 위치한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 208호로 구성되어 있습니다.

* 내부 구조: 아파트 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 이루어져 있습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방 설비 및 화재 경보기 등 일상생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1991년 10월에 사용 승인된 건물로서, 30년 이상 경과하여 건물 노후에 따른 유지 보수 또는 내부 리모델링에 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 정비예정구역: 본건은 '오남1구역' 정비예정구역에 포함되어 있어 향후 재개발 또는 주거 환경 개선 사업 추진 가능성이 있습니다. 다만, 사업의 구체적인 진행 시기 및 규모는 불확실하므로 장기적인 투자 관점에서 신중하게 접근해야 합니다.

* 임차인 관련: 주식회사동양캐피탈대부의 보증금 500만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으나, 경매 절차 중 배당 순위 변동 등 예외적인 상황이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 아파트로, 지역 내 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 1991년 준공되어 건물 노후도가 있다는 점과 정비예정구역에 포함되어 있다는 점은 향후 가치 상승 또는 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력 부재로 인한 추가적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 오남1구역 정비예정구역 지정에 따른 장기적인 미래 가치 상승 기대.

* 수도권 광역 교통망 확충 계획 (예: GTX 노선 연장 등)에 따른 남양주시 지역 활성화 가능성.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 창출 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 249,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 최근 6개월 내 유사 단지 및 면적의 실거래가 및 매물 시세 현황.

* 건물 노후도 및 예상되는 수리 비용.

* 오남1구역 정비 사업의 구체적인 진행 가능성 및 예상 시기.

* 현장 답사를 통한 내부 상태, 주변 환경, 일조권, 소음 등을 종합적으로 평가.

* 제언: 상기 고려사항들을 면밀히 분석하고, 본건의 실질적인 가치를 반영한 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.