나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63538 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-23 삼성홈타운 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""덕이고등학교"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상4층 건물 내 제비동 제1층 제101호로서,
2016년 11월 03일에 사용승인 되었으며,
- 외벽 : 치장벽돌 마감 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사디리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕이고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다.
- 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현황상 삼성홈타운 209동으로 표시되어있음
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김호진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.8.5.자 인수조건변경확약서를 제출함
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63538 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-23 삼성홈타운 비동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 62.52㎡ (약 18.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 54.49㎡ (약 16.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 신축 연도

사용승인일: 2016년 11월 03일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕이고등학교, 한산초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km) 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본 건은 학교(덕이고등학교, 한산초등학교)와 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변에 대규모 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 06월 30일 접수된 주택도시보증공사(채권액 216,000,000원)의 강제경매개시결정 등기입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 등기구분: 갑2

접수일자: 2016-12-08

권리종류: 소유권이전

권리자: 이주연

말소: -

비고:

* 등기구분: 갑3

접수일자: 2021-05-20

권리종류: 소유권이전

권리자: 송종순

말소: -

비고: 매매 금216,000,000원

* 등기구분: 을5

접수일자: 2023-07-19

권리종류: 주택임차권

권리자: 김호진

권리금액: 금216,000,000원

말소: 말소

비고: 전입일자: 2021-5-20, 확정일자: 2021-4-29

* 등기구분: 갑5

접수일자: 2022-02-23

권리종류: 가압류

권리자: 주식회사케이비국민카드

권리금액: 금11,401,255원

말소: 인수

비고: 의정부지방법원 2022카단120

* 등기구분: 갑9

접수일자: 2025-06-30

권리종류: 강제경매

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 216,000,000원

말소: 말소

비고: 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 216,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-20

확정일자: 2021-04-29

배당신고일자: 2023-07-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출 (후술)

* 임차인: K

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-17

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

총 등기부채권액: 227,401,255원

인수 보증금 합계: 0원 (HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 대항력 포기 조건에 따라 보증금 인수 의무 없음)

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 본 건의 경매로 인해 해당 부동산 위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차인 김호진은 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차인의 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 현대타운 (2016년식, 51㎡): 2026년 7월 18일, 165,000,000원

* 하누리타운4단지 (2016년식, 58.16㎡): 2026년 7월 5일, 268,000,000원

* 삼성홈타운 103동/104동 (2015년식, 56.775㎡): 2026년 7월 6일, 153,000,000원

4.2. 시세 분석

본 건은 삼성홈타운 단지 내 비동 1층 101호로, 전용면적 54.49㎡ (약 16.48평)입니다. 감정가는 219,000,000원입니다.

같은 단지 내 다른 동(103동/104동)의 유사 면적(56.775㎡) 다세대주택이 2026년 7월 153,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 인근 현대타운의 유사 면적(51㎡) 다세대주택도 2026년 7월 165,000,000원에 거래되었습니다.

하누리타운4단지의 거래 사례(58.16㎡, 268,000,000원)는 면적 및 위치 등을 고려할 때 본 건과 직접적인 비교가 어렵거나, 해당 동/층의 특수한 상황이 반영된 것으로 보입니다.

최근 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 동일 단지 내 거래 사례인 153,000,000원은 본 건 감정가의 약 70% 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조지붕 단층 건물 내 제비동 제1층 제101호로, 2016년 11월 03일에 사용승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이새시 등으로 시공되었습니다.

5.2. 설비 내역

위생설비 및 급배수시설, 개별난방설비 등을 갖추고 있어 주거생활에 필요한 기본적인 편의시설은 구비되어 있습니다.

5.3. 토지 형상 및 이용 상태

본 건의 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사디리형이며, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주소 불일치

현황 조사 시 본 건의 건물이 삼성홈타운 209동으로 표시되어 있다는 점은 등기부상 주소(삼성홈타운 B동 101호)와 차이가 있습니다. 이는 현장 확인이 필요한 부분입니다.

6.2. 특별 매각 조건

본 건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다. 입찰 시 유의해야 합니다.

6.3. 감정가 대비 시세

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 임차인 보증금

비록 대항력은 없지만, 임차인 김호진의 보증금(216,000,000원)이 감정가 및 총 채권액과 유사한 규모임을 고려할 때, 해당 채권액과 부동산 가치 간의 관계성을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2016년 준공)이며 기본적인 주거 시설을 갖추고 있습니다. 학교 등 교육 시설이 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력이 소멸되어, 매수인은 임차인과 관련된 법적 분쟁이나 보증금 미반환 위험에서 자유롭습니다.

다만, 최근 실거래가를 분석한 결과, 본 건의 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 특히 동일 단지 내 유사 면적 물건의 거래 가격이 감정가보다 상당히 낮게 형성되어 있다는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 현황 주소가 등기부상 주소와 다르다는 점도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

* 임차인 대항력 소멸: HUG와의 조건 변경으로 임차인의 대항력이 소멸되어, 인수 부담이 없습니다.

* 주거 편의성: 초등학교가 인접하고 주변에 생활 편의 시설이 갖추어진 주거 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 219,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 동일 단지 내에서 153,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 인근 단지의 유사 면적 거래가 165,000,000원임을 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

임차인의 대항력이 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

합리적인 입찰가 산정을 위해, 유사 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가를 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 제시합니다.

특히, 특별 매각 조건으로 매수신청 보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의하여 입찰 준비하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.