나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71932 [1] 경기도 가평군 청평면 호명리 238-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 호평리에 위치하며, 인근은 농지, 임야, 일부 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 곤란하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) 공히 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로, 잡풀, 잡목 등이 소재하는 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

기호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

경매 사건번호: 남양주지원 2025타경71932 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 호명리 238-3

용도: 답 (전, 답 등 농지는 취득 시 자격증명 필요)

감정가: 512,592,000원

토지 면적: 2896.00㎡ (약 876.14평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사신현부동산대부 (등기부상 채권자는 다수 존재)

비고: 농지 취득 자격 증명 제출 필수, 일괄 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 가평군 청평면 호명리에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농지, 임야, 일부 주택 등으로 이루어진 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 다소 곤란하며, 인근 간선도로와의 접근성 및 버스정류장까지의 거리, 노선 수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 지역 및 구역에 속해 있어 개발 행위 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 또는 특정 축종 제한)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 수질보전특별대책지역 (2권역)

이러한 용도지역 및 각종 제한사항은 토지 활용도를 크게 제약하는 요소입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

매각물건 명세서 및 등기부등본을 종합한 결과, 본건 토지에 설정된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑13, 갑24: 소유권 이전 (박순남, 김민석)

* 을7: 근저당권 (송탄농업협동조합, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 을8: 지상권 설정 (송탄농업협동조합) - 말소

* 을10: 근저당권 (주식회사신현대부동산개발, 75,000,000원) - 말소

* 갑36: 소유권이전청구권가등기 (김미현, 매매예약) - 말소되지 않는 것으로 추정됨 (말소표시 없음)

* 갑40: 임의경매 (주식회사신현부동산대부, 50,000,000원) - 말소

말소기준권리인 을7 근저당권(2015.09.30 접수)보다 선순위인 권리는 말소되지 않고 인수될 수 있습니다. 현재 등기부상 갑36 소유권이전청구권가등기(2022.02.03 접수)는 말소 표시가 없어 인수 대상이 될 가능성이 높습니다. 이 가등기는 소유권이전청구권 보존을 위한 가등기로, 매수인이 인수 시 해당 가등기권자의 본등기 절차를 이행해야 할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 153,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 경우, 말소기준권리(을7 근저당)보다 선순위인 갑36 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 농림지역 및 자연녹지지역 내에 위치한 농지로서, 주변에 상업 시설이나 산업 시설은 거의 발달하지 않았습니다. 주로 농경지와 임야, 소규모 주택이 산재해 있는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 접근성

대중교통 이용이 불편하고 차량 접근성이 좋지 않아, 일반적인 상권 활동을 기대하기 어려운 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대규모 편의시설이나 상업지구가 없어, 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 읍내 또는 시내 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

주변은 조용하고 한적한 농촌 환경을 제공하지만, 기반 시설 및 편의 시설 부족으로 주거 목적보다는 농업 등 특정 목적에 적합한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 필수

본건은 농지이므로, 매각 결정 기일까지 해당 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

6.2. 맹지 및 접근성 문제

도로에 접하지 않은 맹지이며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 불편하여 토지 활용 및 진입에 상당한 제약이 있습니다.

6.3. 엄격한 토지 이용 제한

자연녹지지역, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등 다수의 중첩된 규제로 인해 건축, 개발, 영농 외 활동 등이 엄격하게 제한됩니다.

6.4. 선순위 가등기 인수 위험

갑36 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 해당 가등기권자인 김미현 씨로부터 소유권 이전 청구 소송 등에 휘말릴 위험이 있습니다. 이는 매수자에게 상당한 법적, 금전적 부담을 야기할 수 있습니다.

6.5. 주변 환경

정확한 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 지자체 확인이 필요하나, 해당 지역의 개발 제한 사항들을 고려할 때 대규모 개발이나 주거 목적 활용에는 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군에 위치한 농지(답)로, 감정가는 5억 1천만원대입니다. 하지만 지적상 맹지이며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋지 않고, 자연녹지지역, 수질보전지역 등 각종 개발 제한이 중첩되어 있어 토지 활용에 제약이 많습니다. 특히, 말소되지 않고 인수될 가능성이 높은 선순위 소유권이전청구권가등기는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 농지법에 따른 취득 자격 증명 제출은 필수 사항입니다. 이러한 복합적인 요인들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 농업 종사자이거나 가등기 관련 법적 문제를 해결할 의향이 있는 특정 수요층에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 활용 가능성

농지 취득 자격 증명 발급이 가능하고, 실제 농업 경영을 할 의사가 있는 경우, 해당 토지를 농지로 활용할 수 있습니다.

8.2. 개발 제한 완화 가능성 (장기적 관점)

장기적으로 해당 지역의 토지 이용 규제가 완화될 가능성이 있다면, 단순 농지보다 높은 가치를 지닐 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 큽니다.

8.3. 가등기 해결 시 자산 가치 상승

만약 인수하게 되는 가등기를 적법한 절차를 통해 해결하거나 소멸시킨다면, 토지의 법적 불확실성이 해소되어 자산 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 지역의 농지 실거래가, 가등기 말소 가능성 및 관련 비용, 그리고 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 512,592,000원을 기준으로, 권리 분석상의 리스크 및 입지 조건을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

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