나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63564 [1] 경기도 파주시 문발동 513-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문발동 소재 ""문발IC"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트라멘구조 평지붕 4층 건물 내 제지층 제비01호 外 13개호로서,

외 벽: 석재 붙임 마감 등
내 벽: 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등
창 호: 하이샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘가,라,마,바,사,아,자,차,카,타,파,하’는 공장, 나,다,사 는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 전기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ‘공장 및 근린생활시설’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2024.04.01))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30)))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(한강하류재두루미(09.01.14변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

경매 사건번호: 고양지원 2025타경63564 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 중소기업은행 (기록상 추정)

공동담보: 본 건은 공동담보 물건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 문발동 513-10 (신주소: 경기도 파주시 회동길 192)

토지 면적: 3303.80㎡ (약 1000.00평)

건물 면적: 1716.27㎡ (약 519.27평)

주요 용도: 공장 (본 건물은 공장 및 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.)

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평지붕 4층 건물 (지하 1층 포함)

건물 외벽: 석재 붙임 마감 등

건물 내벽: 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등

건축물 명칭: 예스아이엠 (YES IM)

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 6,677,000,000원

총 채권액 (등기부 기준): 약 5,886,924,000원 (중소기업은행 근저당 44.4억원 + 우리은행 근저당 12억원 + 기술보증기금 가압류 2.46억원 등)

말소기준권리: 2019년 1월 15일 중소기업은행 근저당 (4,440,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

문발IC 북동측 인근에 위치하며, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

북서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 주변 환경

주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 물건은 공장 및 근린생활시설로 이용 중인 부지입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지입니다.

북서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부:

- 2011년 12월 14일 주식회사문학수첩 소유권 이전

- 2019년 1월 15일 주식회사임창정 소유권 이전

- 2019년 1월 15일 중소기업은행 근저당 (4,440,000,000원, 말소기준권리)

- 2025년 7월 2일 중소기업은행 임의경매 개시 결정 (3,626,281,218원)

집합건물 등기부:

- 2019년 1월 15일 주식회사임창정 소유권 이전

- 2019년 1월 15일 중소기업은행 근저당 (4,440,000,000원, 말소기준권리)

- 2022년 12월 5일 우리은행 근저당 (1,200,000,000원, 말소)

- 2023년 5월 17일 주식회사제이지스타 소유권이전청구권가등기

- 2025년 6월 10일 기술보증기금 가압류 (246,924,000원, 말소)

- 2025년 7월 2일 중소기업은행 임의경매 개시 결정 (3,626,281,218원)

3.2. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* (주)뮤직나라 (한 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-11-05

비고: 대항력 없음

* (주)수앤주컴퍼니 (서 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-05-31

비고: 대항력 없음

* (주)아이피퍼포먼스 (박 )

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2019-06-28

비고: 대항력 없음

* (주)얀식당 (서 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-08

비고: 대항력 없음

* (주)예스아이엠미디어 (김 )

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2019-02-07

비고: 대항력 없음

* 인먼트 (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-16

비고: 대항력 없음

* 인먼트 (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (미상)

비고: 대항력 없음

* (주)예스아이엠컴퍼니 (서 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-02-08

비고: 대항력 없음

* (주)하그사 (백 )

보증금: 5,000,000원

차임: 220,000원

전입일자(사업일자): 2019-02-11

비고: 대항력 없음

* 유은홍 (유 )

보증금: 0원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-06

비고: 대항력 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 경기도 파주시 문발동은 "문발IC" 인근으로, 산업단지 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 다수의 공장 및 관련 시설들이 위치하여 공장 용도로는 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

준공업지역으로 지정되어 있어 관련 업종의 입지가 용이합니다.

4.2. 업종 적합성

건축물대장상 주용도는 공장이지만, 제2종 근린생활시설로도 활용 가능합니다.

이는 다양한 업종의 임대 또는 자체 활용 가능성을 높여줍니다.

다만, 구체적인 업종 선택 시에는 지역 토지이용계획 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 편의성은 보통 수준입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 산업 인프라

문발산업단지 등 인근 산업단지와 연계한 물류 및 생산 활동이 가능할 것으로 보입니다.

차량 이동을 통한 수도권 주요 거점 접근이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

본 물건은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한상태에 해당합니다.

- 준공업지역

- 중로2류 (폭 15m~20m)

- 가축사육제한구역

- 군사기지 및 군사시설 보호구역 (15미터위임, 전방지역 25km 제한보호구역)

- 역사문화환경보존지역 (한강하류재두루미)

- 국가산업단지, 산업시설구역

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

이러한 규제 사항들은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 사전에 면밀히 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 해당 지역의 개발 계획 등에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

(정보 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역 등은 지역 특성에 영향을 줄 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동에 위치한 공장 및 근린생활시설로 활용 가능한 건물과 토지입니다.

인근의 교통 접근성 및 산업단지와의 연계성은 양호한 편이며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다.

등기부상 권리 관계는 임의경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상되며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

하지만, 다양한 법적/행정적 토지 이용 규제가 존재하므로, 실제 투자 또는 활용 전 해당 규제에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 연면적을 바탕으로 한 규모의 경제 실현 가능성

* 공장 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 사업 운영 또는 임대 수익 창출 기대

* 문발IC 인근의 지리적 이점을 활용한 물류 및 생산 거점으로서의 잠재력

* 대항력 있는 임차인이나 인수되는 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확함

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 6,677,000,000원을 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 본 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 다양한 법적 제한 사항과 향후 활용 가능성을 신중하게 검토하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

(인수되는 임차 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 순수하게 부동산 가치와 미래 수익성을 기준으로 접근할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.