나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12798 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-3 경모더탑 1층 102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재한 지하철4호선의 ""쌍문역"" 북동측 인근에 소재한 「경모더탑」 도시형생활주택 (단지형다세대) 제1층 제102호으로 주변은 다세대주택과 근린생활시설,교회 ,학교 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하고 남동측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 사용승인일은 2023년 4월 20일입니다
외벽: 치장벽돌 마감 등
내벽: 몰탈위 인테리어 장식 ,벽지도배 및 일부타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되고 있습니다

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,도시가스, 소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발77-257m<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12798 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-3 경모더탑 1층 102호

용도: 도시형생활주택

감정가: 460,000,000원

토지면적: 31.25㎡ (약 9.45평)

토지지분: 31.25㎡ (약 9.45평)

건물면적: 55.98㎡ (약 16.93평)

건물지분: 55.98㎡ (약 16.93평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

건축물현황:

사용승인일: 2023년 4월 20일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 건물 중 1층

건물명: 경모더탑

특이사항: 중복사건

주의사항:

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 4호선 쌍문역 북동측 인근에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 교회, 학교 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 4호선 쌍문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건의 동측으로는 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 접면도로와 등고 평탄한 세장형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 8월 30일 접수된 신한은행의 근저당(채권금액 338,800,000원)입니다.

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

압 (ABDULAKHATOV JAMSHIDBEK ZOITJONUGLI)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024년 12월 19일

배당신고일자: 2025년 07월 31일

대항력: 없음

비고:

현재 파악된 임차인에게는 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 법적 절차를 통해 인도를 받을 수 있습니다.

다만, 보증금 150,000,000원이 있으므로 명도 과정에서의 원활한 협의를 위해 사전에 소통하는 것이 권장됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건은 중복사건으로 표기되어 있으나, 현재 진행되는 사건 정보로는 추가적인 중복 사건의 영향은 명확하지 않습니다.

* 집합건물 등기부요약:

소유권보존: 2023년 5월 3일 (문성원)

소유권이전: 2024년 8월 30일 (매매, 베트남인)

근저당: 2024년 8월 30일 (신한은행, 338,800,000원, 말소기준권리)

강제경매: 2025년 7월 2일 (정창훈, 39,982,814원, 말소)

등기부상 채권 총액은 338,800,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항:

작성일: 2026년 5월 11일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 명시되지 않음)

1.3. 상권분석

본건은 지하철 4호선 쌍문역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주변은 주거지 및 근린생활시설과 혼재되어 있습니다.

역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 소형 주택에 대한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

단지형 다세대주택으로 관리되고 있어 주거 환경의 쾌적성이 유지될 가능성이 높습니다.

다만, 주변 상업 시설이 발달한 도심 상권과는 거리가 있어, 전형적인 상업 시설 밀집 지역으로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 쌍문역까지 도보로 이동 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 자녀가 있는 가구에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. (토지이용계획상 상대보호구역 확인)

* 건물 설비: 위생, 급탕, 개별난방, 승강기, 도시가스, 소방 및 주차 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 건물 상태: 2023년 4월에 사용승인된 신축급 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 표기: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있으며, 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 정확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 존재: 대항력은 없으나 보증금 150,000,000원의 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수나 추가적인 협의 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 적용될 수 있습니다. 특히 상대보호구역은 교육청 확인이 필수적입니다.

* '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 '임대관련: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황이나 임대 조건에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 지하철 4호선 쌍문역과의 접근성이 양호한 편입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 권리 없이 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, '중복사건' 표기와 보증금 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

제공된 JSON 형식의 최근 매매 정보는 금액 단위에 오류가 있는 것으로 판단되어, 해당 정보를 바탕으로 한 직접적인 시세 분석은 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 정확한 가치 평가 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 외부 시세 조사 및 현장 방문을 통한 상세 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 내부 컨디션이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 4호선 쌍문역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

* 소형 주택: 1~2인 가구에 적합한 면적으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 시세 파악을 위한 외부 매매/임대 정보가 제한적이므로, 제시된 JSON의 매매 금액은 신뢰하기 어렵습니다. (제공된 금액 단위 오류 추정)

따라서, 본 보고서에서는 객관적인 시세 분석 없이 감정가와 일반적인 시장 상황을 고려한 보수적인 예상 입찰가 산정 방식을 제안합니다.

* 감정가: 460,000,000원

* 평당 감정가: 약 27,170,000원/평 (전용면적 16.93평 기준)

* 인수 보증금: 0원

* 채권자 채권액: 39,982,814원

* 말소기준권리 채권액: 338,800,000원

* 시세 분석 (제한적):

제공된 JSON의 매매 데이터는 금액 단위 오류 가능성이 매우 높아 직접적인 시세 산정 근거로 사용하기 어렵습니다.

일반적으로 서울 도봉구, 쌍문역 인근의 신축급 도시형생활주택/다세대 주택 시세는 평당 2,000만원 ~ 3,000만원 이상에서 형성될 수 있습니다.

만약 이러한 시세가 본건에 적용된다면, 감정가 460,000,000원은 시장 가격과 크게 벗어나지 않을 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

- 실제 시세 조사 결과 (가장 중요)

- 주변 유사 물건의 거래 동향

- 본건의 장점 (신축, 역세권, 일괄매각)

- 본건의 단점 (중복사건 표기, 임차인 존재, 명도 리스크)

- 경매 시장 분위기 및 경쟁 입찰 예상 여부

* 권장 접근 방식:

본 물건의 예상 입찰가는 최소한 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 고려하되, 반드시 상세한 시세 조사를 선행해야 합니다.

만약 시세가 감정가와 유사하거나 높다면, 감정가 근처에서 입찰 경쟁이 예상될 수 있습니다.

반대로, 시세가 감정가보다 현저히 낮다면 1차 유찰 후 입찰가를 재산정하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 구체적인 예상 입찰가 제안:

현재 시점에서 정확한 금액 제시가 어려운 점을 양해 바랍니다.

만약 반드시 제시해야 한다면, 감정가의 85% 수준인 약 391,000,000원을 초기 고려 금액으로 제안합니다.

이는 매우 보수적인 접근이며, 반드시 외부 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 제안 금액은 현재 시장 상황 및 정확한 시세와 다를 수 있습니다.

* 주변 시설 검색:

지도를 통해 본건 소재지 주변을 확인한 결과, 특별히 혐오 시설로 간주될 만한 대규모 공장, 유흥업소 밀집 지역, 쓰레기 처리 시설 등은 발견되지 않았습니다.

주로 주거 지역, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경 측면에서는 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.