나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12847 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 448-7 탑클래스 101동 2층 201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ""쌍문초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 인근에
다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층중 2층 201호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되
어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 6미터의 막다른 포
장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 448-7
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁
고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.
9.9.(지목도로한정)) 등 입니다.

<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12847 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 448-7 탑클래스 101동 2층 201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 315,000,000원

토지면적: 37.69㎡ (약 11.40평)

건물면적: 54.03㎡ (약 16.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

소유자: (등기부등본상 최근 소유자 확인 필요 - 제공된 정보상 김범수, 최원우 등 여러 차례 변경)

[Blank Line 1]

[Blank Line 2]

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 환경: 쌍문초등학교를 비롯한 교육시설이 인접해 있으며, 주거 밀집 지역에 해당합니다.

* 혐오시설: 본 보고서 작성 시점에서는 외부 지도 서비스 및 검색 엔진을 통한 직접적인 혐오시설 확인이 불가능합니다. 현장 방문 및 추가적인 외부 조사를 통해 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

[Blank Line 1]

[Blank Line 2]

1.2. 권리분석

제공된 정보를 바탕으로 한 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 압류(도봉구청, 2023년 1월 31일)

* 소유권 관련:

* 주식회사대성하우징 (2020년 3월 30일 소유권이전)

* 김범수 (2021년 8월 31일 소유권이전)

* 최원우 (2021년 10월 29일 소유권이전)

* 채권자 및 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 5,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이성희)

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 13일

* 확정일자: 2021년 9월 27일

* 배당신고일자: 2023년 10월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 3번 순위의 주택임차권 등기가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수합니다.

* 강제경매: 채권자 주택도시보증공사, 채권액 319,000,000원 (2025타경12847)

[Blank Line 1]

[Blank Line 2]

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 및 임대차 정보를 바탕으로 시세를 분석합니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 쌍문동 122-4 (보하티빌17차, 2021년식, 28.76㎡): 25,400만원 (약 88.3만원/㎡)

* 쌍문동 669-3 (2014년식, 38.04㎡): 20,000만원 (약 52.6만원/㎡)

* 쌍문동 122-50 (삼성시티, 2020년식, 59㎡): 41,500만원 (약 70.3만원/㎡)

* 본건(탑클래스 101동 2층 201호)은 전용면적 54.03㎡입니다.

* 가장 유사한 사례인 삼성시티(59㎡, 41,500만원)의 가격을 기준으로 볼 때, 본건의 시세는 약 37,990만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 315,000,000원 대비 시세는 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 인근 빌라의 연식 및 조건에 따라 가격 편차가 존재합니다.

[Blank Line 1]

[Blank Line 2]

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인접 도로: 북동측 약 8m, 북서측 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

[Blank Line 1]

[Blank Line 2]

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

* 대항력 있는 임차인 (주택도시보증공사, 이성희)의 보증금은 319,000,000원이며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 경매 채권액(319,000,000원) 또한 보증금과 동일한 금액으로, 배당 순위 및 절차에 따라 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인은 해당 잔액을 부담해야 합니다.

* 감정가(315,000,000원)보다 임차인의 인수 보증금(319,000,000원)이 더 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 총 지출 비용이 시세나 감정가를 초과할 위험이 매우 높습니다.

* 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 상황도 주시에야 할 수 있습니다.

[Blank Line 1]

[Blank Line 2]

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(319,000,000원)이 현재 감정가(315,000,000원)를 초과하는 매우 이례적인 상황입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 총비용이 감정가 및 주변 시세를 크게 상회할 수 있음을 의미합니다.

권리분석상 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않으면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투자 비용이 상당히 높아질 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 일반적인 경매 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 협상, 또는 임차인이 보증금 전액을 배당받는다는 전제 하에 최저 입찰가 근접 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있겠으나, 이는 매우 높은 위험을 동반합니다.

[Blank Line 1]

[Blank Line 2]

1.7. 투자 포인트

* 입지: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축 연도: 2018년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 구조: 도시형생활주택으로 방 3개, 거실, 욕실 2개 등 실용적인 내부 구조를 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치: 대항력 있는 임차인이 존재하여, 임차인과의 원만한 합의 또는 권리관계 정리가 이루어진다면 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다. (단, 이는 매우 높은 위험을 내포합니다.)

[Blank Line 1]

[Blank Line 2]

1.8. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 감정가를 기준으로 산정한 금액이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 또한, 인수 보증금 319,000,000원은 별도로 매수인이 부담해야 합니다.

* 감정가: 315,000,000원

* 보수적 입찰률 (감정가의 80%): 252,000,000원

따라서, 법원에 납부할 예상 입찰가는 약 252,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 총 투자 비용은 예상 입찰가(252,000,000원) + 인수 보증금(319,000,000원) = 571,000,000원 이 될 수 있으며, 이는 감정가 및 주변 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 투자 가치를 면밀히 재검토해야 합니다.

본 물건은 인수 보증금의 위험 때문에 일반적인 시세 대비 저가 매수가 어렵거나 불가능할 수 있습니다. 따라서 임차인과의 협상 여지, 향후 시장 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 판단하여 매우 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.