나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12839 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 391-9 해솔팰리스 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장안교사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 다세대주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12839 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 391-9 해솔팰리스 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 303,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

토지지분: 24.876㎡ (약 7.53평)

건물면적: 39.23㎡ (약 11.87평)

건물지분: 39.23㎡ (약 11.87평)

1.4. 특이사항

공동담보, 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안교사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

2필 일단의 가장형 평지로서, 다세대주택 및 사무소 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발134m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2016-06-17 (박미선 외 2명)

* 1번유국환지분압류: 2021-06-02 (성동세무서장) - 말소

* 1번유국환지분가압류: 2022-10-28 (주택도시보증공사) - 말소

* 강제경매: 2025-07-03 (박정화) - 말소, 채권액 195,000,000원 (본 경매 사건의 근거)

말소기준권리는 2021-06-02자 성동세무서장의 1번유국환지분압류입니다. 총 등기부채권액은 1,449,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박정화

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-26

* 확정일자: 2020-08-14

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-07-03

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 박정화는 대항력이 있으나, 본 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 해솔팰리스

준공년도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물

해당 호수: 2층 201호 (전용면적 39.23㎡)

주요 용도: 다세대주택, 사무소

4.2. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물인 '해솔팰리스'의 최근 매매/전월세 정보는 포함되어 있지 않습니다. 인근 지역의 유사 시기/유사 면적 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 5일: 장안동 318-3, 브라운힐, 2017년 준공, 전용면적 56.56㎡(약 17.1평), 매매가 3억 8천만원. 평당 약 222만원.

* 2026년 3월 9일: 장안동 132-15, (132-15), 2012년 준공, 전용면적 31.36㎡(약 9.5평), 매매가 2억 7천만원. 평당 약 284만원.

* 2026년 3월 2일: 장안동 381-14, 한강팰리스, 2010년 준공, 전용면적 29.33㎡(약 8.9평), 매매가 2억 4천만원. 평당 약 270만원.

본건의 전용면적은 39.23㎡(약 11.87평)이며, 감정가는 303,000,000원입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 255만원/평입니다. 주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

급배수 시설이 무난하며, 기본 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다. 건물 내 총 6대의 주차 공간(내림식 2대, 기계식 4대)이 확보되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

'장안교사거리' 인근으로 각종 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 인근에 학교와 공원이 있어 교육 및 여가 활동에도 용이합니다.

5.3. 주변 혐오시설 검색

본건 소재지(서울특별시 동대문구 장안동 391-9) 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장안동 일대는 과거 동부화물터미널 부지가 있었던 곳으로, 개발 계획에 따라 복합단지로 조성될 예정이 있어 향후 주변 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

대항력 있는 임차인(박정화)이 존재하나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 실질적인 인수 위험은 낮습니다. 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

6.2. 건물 상태

본건은 2015년에 준공되어 약 9년차의 건물입니다. 일반적인 다세대주택과 같이 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본건이 속한 제2종일반주거지역(7층 이하)은 향후 건물 증축이나 용도 변경에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 장안동의 장안교사거리 인근에 위치한 해솔팰리스 내 다세대주택입니다. 2015년 준공된 비교적 신축 건물로, 주변에 각종 편의시설과 학교, 공원이 있어 생활 여건이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되어 인수 부담은 미미할 것으로 보입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 인근 유사 물건 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 낙찰 후 시세차익 기대 가능.

* 우수한 입지: 동대문구 장안동의 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 소형 면적: 실거주 또는 임대 수익형 투자 상품으로 접근 용이.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 전액 배당으로 인한 낙찰자 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 303,000,000원입니다. 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건(전용면적 약 11.87평)의 적정 시세는 평당 약 250만원에서 280만원 수준으로 판단됩니다. 이를 바탕으로 환산 시, 적정 시세 범위는 약 297,000,000원에서 332,000,000원으로 추정됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금이 없으며, 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상되므로, 감정가의 85% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 257,550,000원 ~ 287,850,000원

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.