나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경343 [1] 서울특별시 강동구 길동 458 포유르센티길동 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동초등학교""남서측 인근에 위치(진황도로 104)
하며 주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 역세권 노선상가지대로 주위 환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북동측 인근에 지하철 5호선 길동역이, 남서측 인근에 지하철
5호선 강동역이 위치하며, 인근 노변에 다수의 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통환경은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상18층 건물내
제5층 506호로서 (사용승인일: 2023.04.14)

외벽: 석재타일 붙임(일부) 마감
내벽: 벽지도매 및 일부 타일붙임 마감
바닥: 마루깔기
창호: 알미늄프레임 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 전기설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 12m 중로와 접하고 서측으로 로폭 약 8m의 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

458번지: 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(천호지구) , 소로2류(폭
8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

458-1번지: 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(천호지구) , 도시철도(저촉) ,
중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

토지(길동 458-1) 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경343 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 458 포유르센티길동 5층506호 (신주소: 서울특별시 강동구 진황도로 104)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 2.77㎡ (약 0.84평)

* 건물면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 유동화물건, 별도등기 (토지 458-1번지)

* 주의사항: 토지(길동 458-1) 별도등기 있음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 역세권 노선상가지대로 형성되어 있음. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 5호선 길동역, 남서측 인근에 지하철 5호선 강동역이 위치함. 또한, 인근 노변에 다수의 시내버스정류장이 소재하여 교통환경은 보통임.

* 도로상태: 북동측으로 로폭 약 12m 중로, 서측으로 로폭 약 8m 소로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 458번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로2류, 중로2류. 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

* 458-1번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도시철도(저촉), 중로2류. 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 근저당권 (국민은행, 2023-05-22, 180,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1, 국민은행)

* 가압류 (갑3, 신한은행)

* 임의경매개시결정 (갑4, 국민은행)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 토지(길동 458-1) 을구 1번 지상권설정등기 (1993-07-09 접수 제81473호) - 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* * 이주영

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자/확정일자: 2025-05-23

* 배당신고일자: 2025-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철 5호선 길동역과 강동역 역세권에 위치하며, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하여 활발한 상권을 형성하고 있음.

* 길동초등학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 유동인구 또한 기대할 수 있는 지역임.

* 상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 사업장 운영에 유리한 환경임.

1.4. 생활정보

* 주거 및 업무 복합 환경: 오피스텔로 이용 중이며, 근린생활시설과 혼재된 지역 특성상 주거 및 업무를 동시에 고려하는 수요층에게 적합함.

* 편의시설: 주변에 상업시설이 발달하여 마트, 식당, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 길동초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 인수: 가장 큰 리스크 요인은 토지(길동 458-1)에 설정된 지상권(1993년 7월 9일 접수)이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점임. 이는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있으며, 건물 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 통상적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으며, 권리관계 확인에 더욱 주의가 필요함.

* 내부 구조 확인 제한: 감정평가 당시 폐문, 시건장치 등으로 인해 내부 확인이 제한적이었으므로, 실제 이용 상태가 공부와 다를 수 있다는 점을 인지하고 입찰 전 재확인이 필수적임.

* 별도 등기: 토지(길동 458-1)에 별도의 등기가 존재하며, 이는 지상권 설정과 연관될 가능성이 높음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 역세권의 좋은 입지 조건을 갖추고 있으며, 감정가 또한 적정하다고 판단됨. 하지만, 토지(길동 458-1)에 설정된 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 하자이며, 이로 인해 향후 건물 사용 및 재산권 행사에 상당한 제약이 발생할 수 있음. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 사항임. 이러한 중대한 권리상의 하자를 감안할 때, 투자 가치를 신중하게 재평가할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2023년 4월 사용승인된 비교적 신축 건물임.

* 우수한 교통 및 입지: 지하철 5호선 역세권이며, 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역임.

* 합리적인 감정가: 감정가는 180,000,000원으로, 유사 면적의 최근 실거래가와 비교 시 시장 대비 경쟁력 있는 가격으로 시작함.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 180,000,000원이며, 유사 면적(17.74㎡)의 실거래가가 2024년 8월 10일 18,000만원, 2025년 9월 22일 15.42㎡ 면적이 21,960만원에 거래된 점을 고려하면 시장 가격은 감정가를 상회할 가능성이 있음. (2025년 9월 거래 기준 ㎡당 약 142만원으로 환산 시, 17.74㎡ 기준 약 25,267만원).

그러나, 토지에 대한 지상권(1993년 7월 9일 접수)이 말소되지 않고 인수된다는 점은 큰 감가 요인으로 작용할 것임. 이로 인해 실제 낙찰가는 시장 가격보다 현저히 낮아질 가능성이 높음.

따라서, 본 물건의 인수되는 지상권의 부담을 고려하여, 감정가(180,000,000원) 대비 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장함. (인수되는 지상권으로 인한 불확실성을 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향을 고려하되, 무리한 경쟁은 지양해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.