나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12119 [1] 서울특별시 성북구 석관동 257-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동에 소재하며 소재 ""돌곶이역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(6호선: 돌곶이역) 등이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 약 3-3.5미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(허가대상 : 지목 도로 한정, 지정기간 : 2024.09.10.~ 2029.09.09.)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조시멘트와즙 평가건 주택 1동 및 시멘트블럭조평옥개 물치 1동으로서,
(사용승인일 : 1965.12.30)

외벽 : 벽돌조마감 등.
내벽 : -,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

주택 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

후첨‘사진용지’ 및 ‘건물개황도 및 내부구조도’ 등과 같이 제시외건물 ㉠이 소재하며, 면적 및 이용상황 등은 제한적인 외부관찰을 기준으로 개략적으로 파악하였는바 현황과 차이가 있을 수 있으니 향후 경매진행 시 유의 및 재확인바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 성북구 석관동 257-15

1.2. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경12119 (1)

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

682,006,000원

1.5. 토지 면적

102. 00㎡ (약 30.85평)

1.6. 건물 면적

50. 99㎡ (약 15.43평)

1.7. 건물 제시외 면적

10. 00㎡ (약 3.02평)

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

한OOOOOOO

1.11. 매각 포함 사항

일괄매각. 제시외 건물(면적 약 10㎡, 용도: 창고 등) 포함

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동에 소재하며, 지하철 6호선 돌곶이역 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 돌곶이역 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 사다리형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

본건 토지는 서측으로 약 3-3.5미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 추가적으로, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부상, 1981년 12월 21일 손치숙 명의의 소유권이전(갑1)이 있으며, 2025년 6월 11일 김명숙 외 6명 명의의 소유권이전(갑2)이 있습니다.

* 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(을2)이 2010년 5월 24일 설정되었으며, 채권액은 836,000,000원입니다.

* 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정(갑3)이 2025년 7월 3일 등기되었습니다.

* 건물 등기부 또한 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 공유합니다.

* 등기부채권 총액은 836,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약상 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 권리는 소유권 관련 사항이며, 경매로 인해 말소될 권리(근저당, 임의경매)를 제외하면 별도의 인수되는 권리는 없어 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 명시된 임차인 현황 정보가 없으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 이 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으며, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

3.4. 주의사항

* 일괄매각으로 토지와 건물 모두 매각 대상입니다.

* 제시외 건물(약 10㎡)도 매각에 포함됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 데이터는 주변의 다세대 주택 매매 정보입니다.

* 2026년 5월 7일, 석관동 176-26번지 미르빌II(2016년 건축, 5층)의 전용면적 46.61㎡가 33,700만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일, 석관동 261-306번지 스위트빌2차(2019년 건축, 4층)의 전용면적 29.74㎡가 30,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일, 석관동 248-20번지 (2021년 건축, 2층)의 전용면적 40.21㎡가 26,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 분석

제공된 시세 정보는 신축 연도가 다른 다세대 주택이며, 본건은 단독주택으로 물건의 성격이 다릅니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 작용하며, 다세대 주택과는 시세 산정 방식이 다를 수 있습니다. 다만, 주변 지역의 전반적인 주거용 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 제공된 다세대 주택의 실거래가는 약 2억 6천만원에서 3억 3천 7백만원 수준입니다. 본건의 감정가는 6억 8천 2백만원으로, 제시된 다세대 주택의 실거래가보다는 높은 수준입니다. 이는 본건의 넓은 토지 면적(102.00㎡)과 단독주택으로서의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 6호선 돌곶이역이 도보권 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 버스 정류장도 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 지역 내 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

본건 소재지는 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 교육 시설이 위치할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건물의 사용승인일이 1965년 12월 30일로 매우 노후화되어 있어, 리모델링 또는 철거 후 신축 등에 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 중요한 인수 위험 요소로 고려해야 합니다.

6.3. 소규모주택정비사업 구역

본건이 소규모주택정비사업의 사업시행구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 등의 사업 진행 가능성이 있습니다. 이는 장기적으로는 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등 불편함이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역

지목이 도로로 한정되는 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 이는 해당 토지의 특성에 따른 행위 제한 가능성을 내포하므로, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

6.5. 주변 시설

주변이 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮으나, 철저한 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울시 성북구 석관동의 역세권에 위치한 단독주택으로, 102.00㎡의 비교적 넓은 토지를 소유하고 있다는 장점이 있습니다. 지하철 6호선 돌곶이역 이용이 편리하며, 주변 환경 또한 주거지로 적합합니다. 그러나 1965년 건축된 노후건물이라는 점, 임대차 관계가 불명확하여 명도 리스크가 존재한다는 점, 그리고 소규모주택정비사업 구역에 포함되어 있어 향후 사업 진행에 따른 변수가 있을 수 있다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 토지 가치 상승 잠재력은 있으나, 건물 상태와 임대차 리스크를 감안한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 지하철 6호선 돌곶이역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 토지 가치 : 102.00㎡의 넓은 대지는 단독주택으로서 높은 가치를 지니며, 향후 개발 잠재력을 가집니다.

* 재개발 잠재력 : 소규모주택정비사업 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 682,006,000원입니다. 주변 다세대 주택의 최근 실거래가를 감안할 때, 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 가치를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화 및 임대차 관계의 불확실성 등 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 건물 노후화로 인한 수리 비용 또는 신축 비용 고려

* 명도 리스크 해소에 필요한 추가 비용 고려

보수적인 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

* 하한선 (감정가의 80%): 약 545,600,000원

* 상한선 (감정가의 90%): 약 613,800,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 5억 5천만원에서 6억 1천만원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 해당 물건에 대한 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.