나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51702 [1] 서울특별시 강동구 길동 456-3 강동큐브 16층1604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""강동세무서"" 북서측 인근에 위치한 부동산으로서, 주위로는 아파트, 오피스텔, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 위치하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 5호선 강동역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1/지상20층 건 내 제16층 제1604호로서
외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형) 으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고 평탄한 세장형의 토지로 공동주택(도시형생활주택 원룸형), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

길동 456-3 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 신재욱)로부터 2026.07.02.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 강동구 길동 456-3번지 소재 강동큐브 16층1604호에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 20층 건물 중 16층에 해당합니다. 건축물대장상 주용도는 공동주택이며, 기타 용도로 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 2013년 2월 21일에 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 토지면적은 3.77㎡ (약 1.14평)이며, 건물면적은 12.49㎡ (약 3.78평)입니다. 감정가는 127,000,000원입니다.

1.3. 법적 현황

본 물건은 서울동부지방법원 2025타경51702 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 강동세무서 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트, 오피스텔, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형으로, 북서측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

본 물건의 말소기준권리는 2024년 9월 23일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 금1,731,300,000원)입니다. 등기부채권 총액은 약 1,855,300,000원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본상 주택임차권(신재욱, 임차보증금 124,000,000원)이 존재하나, '을1'구 권리로 말소될 예정입니다. 물건명세서상의 특이사항 및 주의사항에 따르면, 주택도시보증공사(양도전:임차인 신재욱)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 시사합니다. '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약본에 따르면, 소유권이전 (박한수, 한동찬, 김진우), 주택임차권 (신재욱), 가압류 (주택도시보증공사), 압류 (강동구), 강제경매 (주택도시보증공사) 등의 권리 사항이 기재되어 있습니다. 이 중 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 강동구 길동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 강동역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로, 금융기관(강동세무서 인접), 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 사용되고 있어 다양한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

지하철 5호선 강동역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변으로 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 강동세무서 등 관공서와 다수의 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 사항은 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서 내용입니다. 비록 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였다고 명시되어 있어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보이나, HUG의 채권 규모가 상당하고, 법적 해석에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, 감정가 대비 총 채권액이 매우 높다는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 중요한 투자 포인트입니다. 다만, 높은 채권 총액과 HUG 관련 확약서의 상세 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 역세권 입지로 우수한 교통 환경 및 생활 인프라 확보.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 수요층 확보 용이.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용 절감 가능성.

* 비교적 신축(2013년 준공) 건물로 관리 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보(JSON 데이터)는 본건과 면적(12.49㎡) 및 건물 유형(도시형생활주택)이 다소 다른 대형 평형(41~74㎡)의 다세대·연립주택 위주로 분석되어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 데이터상 시세는 제곱미터당 약 69만 원에서 95만 원 수준으로 파악되나, 본건의 감정가는 127,000,000원으로, 이는 제곱미터당 약 1017만 원에 해당하여 해당 데이터의 시세와는 큰 차이를 보입니다. 이는 소형 평형의 높은 단위 면적당 가치나 건물 고유의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

본건의 감정가는 127,000,000원이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없음을 고려할 때, 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 비교 가능한 최신 실거래 정보 부족 및 잠재적 리스크 요소를 감안하여, 감정가 대비 약 90% 수준인 115,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 추가로 확인하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.