나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [1] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본사항

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사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 1층101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

건물면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 사용승인일: 2011.06.23

1.2. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 강동구 길동, 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 소재합니다.

* 주변환경: 근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

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1.3. 1. 채권자 및 경매 구분

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채권자: 주OOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권, 유동화물건

1.3. 2. 임차인 현황

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* 임차인: 천

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-30

* 확정일자: 2022-12-23

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 선순위 임차권으로 분류됩니다.

1.3. 3. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수 권리)

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* 말소기준권리:

* 을3: 국민은행 근저당권 (2025.01.16. 접수, 채권최고액 107,590,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을5: 주택임차권 (2025.01.16. 접수, 권리자: 천다슬, 권리금액: 10,000,000원). 본 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을4: 주식회사디아즈솔루션 근저당권

* 갑3, 갑4, 갑8: 서울보증보험주식회사, 서울보증보험의 가압류 및 근저당권가처분

* 갑5: 주식회사우리카드 가압류

* 갑6: 용인세무서장 압류

* 갑7: 국민은행 임의경매

1.4. 상권분석

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본 물건은 지하철 5호선 길동역 역세권에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 다양한 주거 형태의 건물들이 혼재되어 있습니다. 이는 기본적인 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음을 시사합니다. 도시형생활주택으로서 소규모 주거 공간에 대한 지역 내 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

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1.5. 1. 건물 정보

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* 건축물명: 마이씨티홈

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호

* 사용승인일: 2011.06.23

* 전용면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

1.5. 2. 부대시설

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본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 인수되는 임차보증금: 대항력 있는 임차인 천다슬의 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

* 소규모 면적: 건물의 전용면적이 22.91㎡ (약 6.93평)으로 매우 작아, 일반적인 주거 공간으로 활용하기에는 제약이 있을 수 있으며, 향후 매각 시 잠재적 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2011년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장 면적 불일치: 4층 면적과 관련하여 집합건축물대장상의 면적이 등기사항전부증명서와 상이한 부분이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 본건(101호)과는 직접적인 연관성이 적으나, 건물 전체 관리 시 참고해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 다양한 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 지하철 5호선 길동역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인해 10,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점과 매우 작은 건물 면적은 주요 고려 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 인수되는 임차권은 낙찰자의 실질적인 취득 가격에 영향을 미칩니다.

1.8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 5호선 길동역 이용이 편리하여 실수요자 및 임대수익 확보에 유리한 잠재력을 지닙니다.

* 소규모 주택 수요: 1인 가구 증가 트렌드에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준히 존재합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가와 유사한 주변 시세를 고려할 때, 인수 부담을 감안하더라도 시장 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

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* 주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 건축 연도(2015년) 및 전용면적(약 42.1㎡, 약 12.7평)을 가진 다세대주택이 2026년 5월 400,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 31,500,000원의 시세 수준을 나타냅니다.

* 본건의 건물면적은 22.91㎡ (약 6.93평)이며, 감정가는 216,000,000원입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 31,168,000원으로, 주변 시세와 부합하는 수준으로 평가되었습니다.

* 인수 보증금 고려:

* 대항력 있는 임차인 천다슬의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 별도로 부담해야 하는 금액입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(216,000,000원) 및 주변 시세(평당 약 31,500,000원)를 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 약 218,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 그러나 10,000,000원의 임차보증금 인수 부담과 소규모 면적이라는 점을 감안하면, 낙찰 후 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가 범위는 185,000,000원 ~ 205,000,000원으로 제안합니다.

* 총 지출액을 고려한 합리적인 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다. (총 예상 지출액: 195,000,000원 + 10,000,000원 = 205,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.