나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51665 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""중곡4동주민센터"" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 6층 602호로

외벽:석재붙임
창호:샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 도시형생활주택단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약6미터의 도로, 동측으로 로폭 약3미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산주변)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건번호: 서울동부지방법원 2025타경51665 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 6층602호

용도: 다세대주택

감정가: 389,000,000원

토지면적: 28.80㎡ (약 8.72평)

건물면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOO

3. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재한 ""중곡4동주민센터"" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 전형적인 주택지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 약 6미터 도로, 동측으로 약 3미터 막다른 도로에 접해 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 도시계획시설 및 제한사항이 있습니다.

인근에는 중곡문화체육센터가 있어 지역 주민들의 문화 및 체육 활동을 지원합니다.

4. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 박 유니게는 2021년 2월 1일 전입하였으며, 보증금은 0원, 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

또한, 주식회사신한은행(임차인박유니게)으로 등기된 임차인이 있으며, 보증금 345,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 2월 1일, 확정일자 2021년 2월 1일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

본건 경매는 채권자 박OOO (박유니게)가 345,191,500원을 청구하여 신청한 강제경매 사건입니다.

등기부등본 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 법원 집행 절차에 따라 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 회수되거나 소멸될 가능성을 시사하나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

말소기준권리인 시흥세무서장의 압류(갑5)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약 상, 소유권이전, 압류, 강제경매 등의 권리 변동 내역이 확인되며, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 19.93㎡ (약 6평) 다세대주택이 245,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 406만원)

- 2026년 7월 1일 거래된 35.85㎡ (약 10.8평) 다세대주택이 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 230만원)

- 2026년 7월 4일 거래된 118.89㎡ (약 36평) 다세대주택이 685,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 190만원)

상기 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 전용면적(약 11.55평)을 가진 다세대주택의 시세는 평당 약 230만원~406만원 수준으로 파악됩니다.

주변 지역의 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 일반적인 주택가 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 6층 건물 중 6층 602호에 위치하고 있습니다.

건물은 2020년에 사용 승인되었습니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

본 건물은 총 10세대로 구성된 도시형생활주택 단지형 다세대 주택입니다.

7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 345,000,000원에 대한 인수 여부(또는 배당을 통한 소멸 여부)를 면밀히 확인해야 합니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소입니다.

공동담보 물건으로, 경매로 진행되는 물건 외에 추가 담보 물건이 존재할 수 있습니다.

감정가 389,000,000원 대비 최근 매매 시세가 더 낮은 점은 감안해야 할 부분입니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 다세대주택으로, 2020년에 신축된 비교적 신축 건물입니다.

주거지로서 기본적인 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 액수, 그리고 감정가와 시세 간의 괴리는 투자 결정 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다.

특히, 임차인의 보증금 관련 사항은 법원의 배당 절차 및 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 점이 장점입니다.

전용면적 38.18㎡(약 11.55평)으로 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

시세 대비 높은 감정가는 잠재적인 가격 하락 여지를 시사할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 전용면적(약 11.55평)을 고려하고, 제공된 주변 시세(평당 약 230만원 ~ 406만원)를 분석할 때, 예상되는 시장 가치는 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 389,000,000원 대비 시세가 낮으므로, 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 시장 가치 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 270,000,000원 정도로 제안합니다. (이는 인수 보증금이 없다는 전제 하에 시장 가치를 기반으로 산정한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.