나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10673 [1] 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""고려대학교 구로병원"" 동측 인근에 위치하며,
부근은 소규모 공동주택, 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경
보통임.

교통상황

본건건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철7호선 남구로역이
소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제2층제202호, 제4층제401호로서
(사용승인일 : 2021. 9. 9)

외 벽 : 외장석재 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문에 의함)
창 호 : PVC 2중창임.

이용상태

공부상 기호(1) : 제2종근린생활시설(사무소), 기호(2): 단지형다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지이며 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 7미터, 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 등 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 329-95번지 그린빌 제2층 제202호에 위치한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10673 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 30,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 28.78㎡ (약 8.7평)이며, 건물 면적은 47.46㎡ (약 14.3평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 관악신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 건물이 위치한 서울특별시 구로구 구로동은 고려대학교 구로병원 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 남구로역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 3필지로 이루어져 있으며, 가장형 토지로 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 동측으로 약 7미터, 남측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물 제한 표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 204,000,000원이 말소될 예정입니다.

관악신용협동조합의 임의경매 신청채권액은 1,149,057,131원입니다.

등기부등본 상 소유권이전(신탁등기말소) 및 압류 내역은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 204,000,000원입니다.

본건에는 임차인 유상윤 씨가 있으며, 보증금 55,000,000원, 차임 900,000원에 2023년 7월 27일 전입(사업) 및 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 고려대학교 구로병원 인근에 위치하며, 주변에 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

지하철 7호선 남구로역이 도보 거리에 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

건축물 현황상 도시형생활주택(단지형다세대주택)과 제2종근린생활시설이 혼재된 건물로, 본건(202호)은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중에 있습니다.

주변의 개발 호재 및 구로디지털단지, 가산디지털단지의 영향으로 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 남구로역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 고려대학교 구로병원 등 주요 의료 시설이 인접해 있으며, 인근 편의점, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 본건 주변 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 심각한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

건물 사용승인일은 2021년 9월 9일로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 노후 관련 위험은 적습니다.

토지이용계획상 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등의 제한 사항이 있으나, 이는 통상적인 지역 제한에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 건물 내 상업 시설로, 교통 편의성이 우수하고 주요 병원 및 상업 시설이 인접하여 입지 조건이 양호합니다.

소유권 이전 신탁 말소, 근저당권 소멸 등으로 권리 관계가 비교적 명확하며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적은 편입니다.

제2종근린생활시설(사무소)로서의 활용 가치와 함께 도시형생활주택과 혼재된 건물 특성을 고려할 때, 다양한 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2021년 9월 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 지하철 7호선 남구로역 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 고려대학교 구로병원 인근으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리 분석상 말소되는 권리가 많아 명도 및 권리 승계 부담이 적습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 최소화됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 300,000,000원입니다.

본 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 가격, 투자 가치, 현장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

경매 시장 상황과 본 물건의 개별적인 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.