나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10730 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써,
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,5호선(까치산역)이
소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로써
(사용승인일 : 2019.10.15)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택-방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비,
승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필일단의 인접지대비 등고 평탄한 가장형 토지로써, 도시형생활주택(단지형다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 가로공원로78길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역
(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평
표면)<공항시설법>,상대보호구역(2014-12-22)(강서 교츅지원청에 반드시 확인 요망
)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설보호법>,소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정
기간 : 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10730 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제3층 제301호

건물명: 까사지오

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

토지 면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

건물 면적: 27.98㎡ (약 8.47평)

감정가: 256,000,000 원

사용승인일: 2019년 10월 15일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

가까운 교육시설로는 월정초등학교가 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 23일 접수된 공유자전원지분전부이전(매매) 등기(갑2)입니다.

주요 권리내역:

* 소유권보존 (김양빈 외 1명)

* 주택임차권 (윤준효)

* 공유자전원지분전부이전 (홍기붕)

* 압류 (강서구, 서광주세무서, 국민건강보험공단, 관악구, 부천시, 서울특별시강서구, 도봉구)

* 강제경매 (윤준효)

임차인 현황:

* 임차인: 윤준효

* 보증금: 244,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 4일

* 확정일자: 2020년 2월 14일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 12월 18일

인수 여부 (보증금): 본건은 채권자인 윤준효가 강제경매를 신청한 물건이며, 임차인 윤준효는 대항력 있는 임차인입니다. 그러나 등기부등본 요약 및 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인이 직접 경매를 신청하였고, 배당을 통해 보증금 전액 변제를 받을 것으로 예상되기 때문입니다.

4. 상권분석

주변 건물 현황: 본건이 위치한 까사지오 건물은 2019년 준공된 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 주변에는 유사한 형태의 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

유사 물건 시세:

* 2019년 준공, 19.98㎡(약 6평) 다세대주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,575만원)

* 1986년 준공, 37.44㎡(약 11.3평) 다세대주택이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,327만원)

* 2002년 준공, 37.56㎡(약 11.3평) 다세대주택이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,416만원)

시세 동향: 본건과 건축 연도가 유사한 2019년 준공된 물건(더원)의 거래 사례를 고려할 때, 본건(27.98㎡)의 시장 가치는 감정가(256,000,000원)보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 유사 연식의 19.98㎡ 물건이 216,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 면적(27.98㎡)을 적용 시 약 3억원 이상의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 까치산역(2, 5호선) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다. 월정초등학교가 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내부 특징: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 6층 건물 중 3층에 위치합니다. 내부에는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 기본적인 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 보증금: 임차인 윤준효는 대항력 있는 임차인이지만, 권리분석상 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 절차의 특성상 배당 결과에 따라 변동 가능성이 매우 희박하게 존재할 수 있으므로 최종 배당표 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 제한사항: 본건은 공항, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

기타: 본건은 다세대주택으로, 주차 공간이나 층간 소음 등에 대한 일반적인 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 유사 물건의 최근 시세 동향을 고려할 때, 감정가 대비 높은 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 적어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역이 인접하여 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수되는 보증금이 없어 권리 인수 리스크가 적습니다.

주거 및 투자 가치: 도시형생활주택으로서 실수요자뿐만 아니라 투자 목적으로도 접근하기에 유리한 측면이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 256,000,000원이며, 동일 연식의 인근 유사 물건(19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 점과 본건의 면적(27.98㎡)을 고려할 때, 시장 가치는 약 3억원 이상으로 추정됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고 건물 상태가 양호한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 10% ~ 15% 상향된 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 285,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.