나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10748 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개봉초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2019.05.03)

외 벽 : 석재 붙임 마감,
내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1. 및 기호 2. 공히:
도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물
제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10748 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건물면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

건물지분: 25.98㎡ (약 7.86평)

토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

토지지분: 16.56㎡ (약 5.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 용도: 다세대주택 / 제2종근린생활시설(사무소)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 05월 03일

총 층수: 5층 (본건 제5층)

1.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물 제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남측으로 도로(세로(가))에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 부동산강제경매로 진행되었습니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 2019년 5월 10일에, 소유권 이전은 2020년 5월 25일에 이루어졌습니다. 이후 여러 압류 및 강제경매 개시 결정이 있었으나, 모두 말소 예정 또는 말소 대상입니다. 말소기준권리는 2023년 10월 18일 남동세무서장의 압류입니다.

총 등기부채권액은 232,500,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (본건 채권자이며, 채권 금액 232,500,000원)

보증금: 232,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 06일

확정일자: 2022년 04월 04일

배당신고일자: 2024년 03월 22일

대항력: 없음

임차인(주택도시보증공사)의 경우, 등기부상 주택임차권은 말소로 표시되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

3.4. 특별 매각 조건

매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다. (일반적인 10%보다 높으므로 주의가 필요합니다.)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 존재 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역이며, 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 "개봉초등학교"가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 인근에 각종 생활 편의시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 주거 환경

건물은 철근콘크리트 구조로 2019년 사용 승인되어 비교적 신축에 해당합니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 건물(다세대, 연립)의 면적(약 41.52㎡ ~ 61.19㎡) 대비 실거래가는 139,500,000원 ~ 250,000,000원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 25.98㎡(약 7.86평)으로, 주변 시세 대비 면적이 작습니다. 이를 고려하여 평당 가격으로 환산 시, 대략 1,110만원/평 ~ 1,605만원/평 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가 233,000,000원은 이와 비교 시 상당히 높은 편으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'대항력있는 임차인' 관련 내용이 특이사항에 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '재매각' 이력이 있어 권리 관계 및 이전 경매 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 및 물건 자체 리스크

본건의 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점, 그리고 '재매각' 이력이 있다는 점은 입찰 시 주의해야 할 요소입니다. 이는 이전 경매에서 유찰되었거나, 높은 가격으로 인해 낙찰이 이루어지지 않았을 가능성을 시사합니다. 또한, 본건의 전용면적(약 7.86평)이 매우 작아 소형 주택 시장의 특성을 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거지역 및 초등학교가 인접해 있어 혐오시설이 인근에 위치할 가능성은 낮습니다. 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경으로 미루어 볼 때, 혐오시설로 인한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축 다세대주택으로, 교통 및 생활 여건이 양호한 편입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력 부재 및 보증금 인수 의무가 없다는 점은 매수자에게 유리한 조건입니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높고 '재매각' 이력이 있다는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 또한, 건물의 전용면적이 매우 작은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구 내의 신축 다세대주택으로 잠재적 가치 보유

* 매수인이 부담해야 할 임차인의 보증금 관련 권리 없음 (HUG 관련 조건부 포기)

* '개봉초등학교' 인근으로 교육 환경 양호

* 차량 및 대중교통 접근성이 편리함

9. 예상 입찰가

본건의 감정가(233,000,000원)는 주변 시세 대비 현저히 높은 수준이며, '재매각' 이력을 감안할 때, 실질적인 시장 가치를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 면적의 거래 사례를 고려한 평당 가격으로 환산 시, 본건의 적정 가치는 약 10,000만원 ~ 15,000만원 범위로 추정됩니다.

매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%인 점을 고려하여, 높은 보증금 준비가 필요합니다.

이에, 본건의 위험 요인과 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여, 150,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 36% 할인된 수준이며, 보수적인 시세 분석을 기반으로 한 투입 금액 대비 수익률 확보를 목표로 합니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.