나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10748 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10748 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경10748 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로10길 27 원창아트빌, 제5층 제502호 | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 186,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10748 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10748 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

건물면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호

사용승인일: 2019년 5월 3일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 개봉초등학교 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 판단됩니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항이 기재되어 있습니다.

특히, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수하게 되는 임차보증금이 있음을 시사하며, 해당 조건에 대한 정확한 확인과 인수가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 건 소재지는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다. 인근에 개봉초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 중심으로 하는 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 생활 편의시설로는 소규모 상점, 음식점 등이 분포하고 있어 단지 내 및 인근 주민들을 위한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰과는 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 용이합니다. 주변 지역 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 개봉초등학교가 자리 잡고 있어 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 주거 밀집 지역 특성상 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 편리하게 이용할 수 있으며, 이를 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성도 확보하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재와 이와 관련된 임대차보증금 문제입니다. 명시된 'HUG 인수조건 변경' 및 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 조건은 매수인이 부담해야 할 보증금액과 절차를 명확히 파악해야 함을 의미합니다. 해당 조건 외에 추가적인 보증금 부담이 발생하는지 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 공부상 '장애물 제한표면구역(공항시설법)', '대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)' 등 공항 및 군사시설 보호법상의 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지적으로는 초등학교가 인접해 있고 교통 여건도 무난하여 주거용으로 적합한 편입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'과 관련된 복잡한 권리관계 및 HUG 인수조건 변경 사항, 그리고 토지이용계획상의 다양한 제한 사항들은 매수인이 반드시 사전에 충분히 검토하고 신중하게 접근해야 할 요소입니다. 권리 관계 및 명도 관련 리스크를 정확히 파악하고, 예상되는 추가 비용 등을 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 신축 건물이 주는 이점과 개봉동 지역의 잠재적 가치를 고려할 때, 권리 관계의 복잡성을 잘 해결한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 특히, '대항력 있는 임차인' 관련 명시된 조건을 면밀히 분석하여 매수인이 부담하게 될 정확한 임대차보증금액을 산출하고, 이를 낙찰가와 합산하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격인지 평가하는 것이 중요합니다. 합리적인 가격으로 취득 시, 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계