나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10697 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 지상6층 중 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재 타일붙임 등 마감
내벽 : 타일 및 페인트 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 평탄한 정방형 토지로서, ""도시형생활주택(단지형다세대)""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10697 (1) 사건번호로 서울남부지방법원에서 진행 중인 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 421-21번지 포르테하임2 제2층 제203호에 소재한 도시형생활주택입니다.

감정가는 350,000,000원이며, 토지 면적은 18.03㎡(약 5.45평), 건물 면적은 28.91㎡(약 8.75평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 상황은 양호합니다.

'중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어 김포공항과 인접해 있을 가능성이 있으며, 이는 소음 등의 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인과 주택도시보증공사(HUG)가 연관된 복잡한 권리 관계가 존재합니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인: KOVALKSENIIA (K *).

* 전입일자: 2025년 5월 11일.

* 대항력: 있음.

* 보증금: 0원, 차임: 0원.

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 매수인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(변용찬 - 변 ).

* 보증금: 355,000,000원.

* 전입일자: 2022년 2월 28일.

* 확정일자: 2022년 2월 4일.

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인의 권리는 말소될 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)는 해당 물건의 채권자로서 355,000,000원의 강제경매를 신청한 상태입니다.

* 기타 권리사항:

* 소유권보존 등기: 2022년 1월 25일 (이기철 외 1명).

* 공유자전원지분전부이전: 2022년 2월 28일 (윤주성).

* 주택임차권 (을3): 변용찬, 355,000,000원, 말소 예정.

* 강제경매 (갑3, 말소기준권리): 주택도시보증공사, 355,000,000원, 2025년 6월 30일 접수.

* 압류: 구리세무서장, 2025년 7월 14일 접수.

집합건물 등기부상 채권 총액은 355,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 인근 지역의 실거래가는 다양하게 나타나고 있습니다.

2021년 준공된 본 물건의 전용면적(28.91㎡) 대비 시세 추정은 다음과 같습니다.

* 최근 거래 사례: 2018년 준공된 'M펠리체(830-5)'의 경우, 전용면적 37.05㎡가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 26,785,714원 수준입니다.

* 본 물건(28.91㎡)에 위 단가 적용 시: 약 234,378,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건의 감정가는 350,000,000원으로, 비교 사례 대비 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 연도(2021년) 및 HUG 채권액(355,000,000원)을 고려한 것으로 보입니다.

따라서 현 시세는 감정가와 유사하거나, 보수적으로 접근 시 약 2억 7천만 원에서 3억 3천만 원 사이로 판단할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지형 다세대주택으로 총 6층 중 2층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 초등학교, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

차량 진입이 용이하며 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 K *: 보증금 0원, 차임 0원으로 특이사항이 있으나, 대항력 보유로 인해 매수인과의 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 이와 관련하여 '주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특별 조건이 명시되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 채권액이 감정가와 유사하며, HUG 관련 조건부 매각임을 인지해야 합니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 외형 조사 및 관련 자료에 기반하여 감정평가되었으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 공항 소음: '중요시설물보호지구(공항)' 지정으로 인해 김포공항 인근 지역의 소음 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 비교적 신축 건물로, 입지 및 접근성이 양호한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 관련 복잡한 권리 관계 및 특별 매각 조건, 내부 미확인 등의 잠재적 리스크를 보유하고 있습니다.

특히 '주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 조건은 매수인에게 인수 부담을 전가하지 않기 위한 장치일 수 있으나, 정확한 계약 내용과 법률 검토가 필수적입니다.

감정가 3억 5천만 원 대비 주변 시세는 다소 차이가 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

* 입지: 서울 강서구 화곡동의 준수한 교통망과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* HUG 채권 관련 조건: 특별 매각 조건에 따라 매수인이 임차권 등 말소에 협조하는 조건으로 채권자의 보증금 반환 청구권 포기 약정이 있어, 명도 관련 위험을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 본 건의 경우, 보증금 0원의 임차인 외에는 인수할 직접적인 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

채권자 HUG의 채권액이 355,000,000원이며, 감정가는 350,000,000원입니다.

주변 시세 비교 결과, 신축 연도를 고려하면 감정가 수준의 가치를 인정받을 수 있으나, 실거래가는 이를 하회하는 사례도 존재합니다.

대항력 있는 임차인, HUG 관련 특별 매각 조건, 내부 미확인 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가(350,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서 2억 8천만 원 ~ 3억 3천만 원 범위 내에서 전략적인 입찰가 산정을 제안합니다.

이는 주변 시세, 감정가, HUG 채권액, 잠재적 리스크 및 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.