나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10651 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제11층 제1101호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10651 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제11층 제1101호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10651
• 주소: 서울특별시 강서구 공항대로81길 32, 루미온 제101동 제11층 제1101호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10651 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로81길 32, 루미온 제101동 제11층 제1101호 | 감정가: 365,000,000원 | 최저가: 233,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 2025타경10651 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10651 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제11층 제1101호

용도: 오피스텔

감정가: 365,000,000원

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.9116㎡ (약 3.00평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 염창역은 마곡지구, 여의도, 강남 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

1.3. 물건 현황

건축물은 철근콘크리트 구조 평지붕 11층 건물 중 11층에 위치하며, 복도식 구조입니다. 외벽은 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 물건의 정확한 전용면적은 29.96㎡ (약 9.06평)이며, 오피스텔의 경우 일반적으로 분양면적도 이를 따릅니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 염창동 261-16 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항으로는 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로부터 보증금 반환 채권을 승계받아 경매를 신청하였으나, 채권 회수 및 신속한 매각을 위해 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 진행되는 경매임을 의미합니다. 통상적으로 이러한 조건은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없음을 뜻하나, 반드시 법원에서 공개하는 매각물건명세서를 통해 최종적인 인수 조건을 재확인해야 합니다. HUG에서 진행하는 대항력 포기 조건부 경매는 권리분석 난이도를 낮추고 유찰로 인한 최저가 하락을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.6. 상권 분석

염창역 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 직장인 및 거주민을 위한 배후 수요가 탄탄한 편입니다. 유튜브 등에서 소개된 내용에 따르면 염창역 주변은 꾸준히 성장하는 상권으로, 다양한 맛집들이 자리 잡고 있습니다. 마곡지구, 여의도, 강남 등 주요 업무지구와의 접근성이 좋기 때문에 임대 수요 측면에서도 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

1.7. 생활 정보

지하철 9호선 염창역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 버스 정류장도 있어 시내 이동이 용이합니다. 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 오피스텔 밀집 지역의 편의시설을 기대할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건'입니다. 비록 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 조건으로 진행되더라도, 법원에서 최종적으로 이를 인용하지 않거나 예상치 못한 권리 관계가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 입찰 전 매각물건명세서를 통한 꼼꼼한 권리 분석은 필수적입니다. 또한, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 역세권 오피스텔로서 입지적 장점을 가지고 있으며, 최근 준공된 건물(루미온, 2022년 준공)이라는 점도 긍정적입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨에 따라, 임차인 관련 위험을 최소화하고 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다. 다만, 이러한 특수 물건의 경우 권리 분석에 대한 면밀한 검토와 함께 입찰을 결정해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 인근으로 서울 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공된 '루미온' 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

* 대항력 포기 조건: HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 줄어들 수 있으며, 경쟁률 하락을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계