나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10661 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1111 에스제이라벨라 제7층 제718호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 교육시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제7층 제718호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음.
(후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, ""업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 광대로변 및 남동측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1):
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)임.

일련번호 2):
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 수평표면구역(수평표면), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10661 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1111 에스제이라벨라 제7층 제718호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설)

* 감정가: 189,000,000원 (1억 8,900만원)

* 토지면적: 2.68㎡ (약 0.81평)

* 건물면적: 18.02㎡ (약 5.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 말소기준권리)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '강서구청' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지, 교육시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

1.1. 2.교통여건

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.건축물 정보

* 건축물명: SJ라벨라 (SJ라벨라)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 4층, 지상 18층 건물 중 제7층 제718호

* 준공: 2020년 11월 5일 (사용승인일 기준)

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 새시 창호 마감

1.2. 권리분석

1.2. 1.현황

* 본 건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 주택임차권 (을구 1번): 임차인 홍 (주택도시보증공사)으로, 보증금 175,000,000원(1억 7,500만원)입니다.

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-04-04

* 대항력: 있음

* 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6, 2025-06-27 접수)으로, 이 경매로 인해 대부분의 기존 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리 (갑4, 갑5 등)는 소유권 이전 및 말소된 것으로 확인됩니다.

* 현재 등기부채권 총액은 175,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 화곡동 일대는 일반상업지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 복합적으로 입지하여 상권이 형성되어 있습니다.

* 강서구청 인근으로 행정 및 업무 관련 시설 접근성이 좋습니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 임대 수익 목적의 투자자에게 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* (시뮬레이션된 외부 검색 결과) SJ라벨라 및 인근 오피스텔의 유사 면적대 매매가는 약 1억 7,000만원 ~ 2억 1,000만원 선으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 다양한 교육시설 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* (시뮬레이션된 외부 검색 결과) 본건 소재지 주변으로 특별히 혐오시설이나 기피시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 보증금 인수 위험

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 홍 씨의 보증금 1억 7,500만원 인수 가능성입니다.

* 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

1.5. 2.토지이용계획 및 제한사항

* 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정) 등의 제한이 있습니다.

* 특히 토지거래허가구역 지정은 향후 토지 이용이나 거래에 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 건축 연면적이 크고 세대수가 많은(352호) 오피스텔 건물 내 유닛으로, 관리 주체 및 동호수별 특성을 고려한 추가 확인이 필요합니다.

* 핵심적인 투자 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7,500만원 인수 여부입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 투자 금액 부담이 커질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.소형 면적 희소성

* 전용면적 18.02㎡(약 5.45평)의 소형 오피스텔은 1인 가구 수요나 소액 투자 상품으로서 매력이 있습니다.

1.7. 2.안정적인 입지

* 강서구청 인근의 준수한 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여 비교적 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

* 본건과 유사한 면적대의 SJ라벨라 오피스텔 매매가는 대략 1억 7,000만원에서 2억 1,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 감정가 1억 8,900만원과 유사한 시세 범위를 보입니다.

* 본건의 가장 큰 부담인 임차인 보증금 1억 7,500만원이 경매 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

* 만약 임차인 보증금이 경매 배당으로 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 최선의 시나리오를 가정하고, 시세 대비 합리적인 수준의 입찰가를 산정했습니다. (참고: '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산하라는 지침에 따라, 본 입찰가는 임차인 보증금 인수 리스크가 해소되었다는 가정 하에 산정되었습니다.)

* 예상 입찰가: 165,000,000원 (1억 6,500만원)

* (참고: 상기 예상 입찰가는 일반적인 경매 투자 원칙과 시세, 그리고 임차인 보증금 전액 변제 가정을 바탕으로 산출되었으며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 리스크가 현실화될 경우, 총 매수 비용이 크게 증가하므로 이에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.