나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10756 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 261-10 메인하우스 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개봉초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 수도권 지하철 1호선 ""개봉역"" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2018.09.18.)
외벽 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실 및 주방, 화장실, 방3 등)임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10756 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 261-10 메인하우스 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

토지면적: 30.08㎡ (약 9.09평)

토지지분: 30.08㎡ (약 9.09평)

건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

건물지분: 50.22㎡ (약 15.19평)

감정가: 310,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개봉초등학교"" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 수도권 지하철 1호선 ""개봉역"" 및 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 사용승인일은 2018년 9월 18일입니다. 내부 구조는 공부상 거실, 주방, 화장실, 방 3개 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 기본 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 도로, 장애물 제한구역(공항시설법), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 6월 1일에 설정된 구로구(서울특별시)의 압류(갑5)입니다.

말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. (다만, 아래 임차인 현황 참조)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김선교

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-03

확정일자: 2021-12-16

배당신고일자: 2024-02-15

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을1)으로 등기되었으며, 말소기준권리(갑5)보다 선순위로 판단됩니다. 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 등기부채권 총액 (추정)

집합건물 등기부 요약 상 채권 총액은 285,000,000원으로 기재되어 있으며, 이는 임차인의 보증금으로 추정됩니다. (참고: 실제 채권 총액은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 개봉동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 참좋은집 (2002년식, 58.32㎡): 21,000만원 (약 360,079원/㎡)

* 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 25,000만원 (약 485,625원/㎡)

* 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡): 13,950만원 (약 335,983원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축 건물(메인하우스)이며, 전용면적 50.22㎡입니다. 위 유사 물건들은 건축 연도가 2002년 또는 1993년으로 본건보다 오래되었음에도 불구하고, 유사한 면적 대비 거래 금액을 보이고 있습니다. 특히, 최근 거래된 한신빌라(51.48㎡, 2002년식)의 25,000만원 거래가는 본건 감정가(310,000,000원)보다 낮지만, 유사한 면적대를 고려할 때 본건의 감정가가 시장 평균보다는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 신축 연도를 감안하면 유사 시세 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 개봉초등학교가 소재하며, 주거지대로서 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

수도권 지하철 1호선 개봉역과 인접하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 건축물 정보

* 건축 연도: 2018년 9월 18일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 6층

* 해당 호수: 5층 501호

* 총 세대수: 13세대 (단지형 다세대주택)

5.4. 지역 지구 및 규제

본건은 제3종일반주거지역으로, 주거 기능을 중심으로 하되 상업·업무 기능을 보완할 필요가 있는 지역입니다. 다만, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 추가적인 확인이 필요한 제한 사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건에는 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차인 김선교 씨가 거주하고 있습니다. 해당 임차인의 주택임차권은 등기부상 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, 이는 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 함을 의미합니다. 이는 상당한 인수 금액으로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 감정가 대비 낮은 유사 물건 시세

본건의 감정가(310,000,000원)는 주변의 오래된 다세대 주택 시세(약 13,950만원~25,000만원) 대비 높은 편입니다. 신축 연도라는 장점이 있으나, 임차인 인수 부담과 함께 시세와의 괴리가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물이라는 장점과 함께 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원 인수라는 상당한 부담을 동시에 안고 있는 물건입니다. 임차인 인수 부담을 감안할 때, 실제 매수인의 총 매입 비용은 입찰가 + 인수 보증금(미변제분)이 됩니다. 따라서 임차인 보증금을 전액 변제받기 위해서는 입찰가가 상당 금액 이상이 되어야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 합니다. 투자 가치는 임차인 인수 부담을 해소할 수 있는 적정 낙찰가 산정 및 향후 시세 상승 가능성에 달려 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2018년 건축으로 비교적 신축 건물이며, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 개봉역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 지역으로서의 안정성이 있습니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구나 소형 가구의 선호도가 높은 상품군입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 인수 보증금을 고려한 실질적인 매입 가격을 산정해야 합니다. 감정가가 310,000,000원인 점과 임차인 보증금 285,000,000원을 고려할 때, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우를 대비하여, 보증금 이상 수준 또는 그 이상의 입찰가를 고려해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가(최고 25,000만원)와 본건의 신축 연식 및 감정가(310,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 280,000,000원 ~ 310,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다.

단, 임차인의 배당 순위 및 배당 금액 확정 여부에 따라 인수되는 보증금 액수가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 집행관 또는 관련 전문가와 최종 권리 분석 및 인수 금액을 재확인하시기 바랍니다. 특히, 입찰가가 285,000,000원 미만으로 결정될 경우, 차액만큼의 보증금을 매수인이 추가로 부담하게 되므로 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.