나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10750 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-8 감성하이츠 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10750 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-8 감성하이츠 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경10750 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 347-8 감성하이츠 제4층 제402호 | 감정가: 330,540,000원 | 최저가: 264,432,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10750 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 347-8 감성하이츠 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 330,540,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적 (지분): 24.33㎡ (약 7.36평)

건물면적 (전용): 40.52㎡ (약 12.26평)

건물 제시외면적: 1.80㎡ (제시외 건물, 불법 증축 추정)

건축구조: 철근콘크리트구조, 6층 건 내 제4층

사용승인일: 2017.04.07. (비교적 신축급)

이용상태: 방 3, 거실, 주방, 화장실, 테라스, 현관 등으로 이용 중

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 제시외 건물 포함 (1.80㎡), 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각함.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 서측 인근에 위치하며, 도보로 역 이용이 가능한 역세권에 해당됩니다.

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호하며, 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 오피스텔 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 서울 서남부권의 주요 주거 지역 중 한 곳입니다.

2.2. 토지 이용 및 주변 환경

본건은 정방형의 토지 위에 건축되었으며, 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 향후 개발 및 재건축 가능성은 낮으나, 주거 환경 유지에는 적합합니다. 다만, 공항 근처의 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당되어 고도 제한을 받고 있음을 유의해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 당사자 관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 및 채무자가 홍OO으로 동일하여 형식적 경매가 아닌 실질적 강제경매로 진행되며, 낙찰 후 소유권 이전 시 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물 및 토지 전체에 대한 권리를 취득하게 됩니다.

3.2. 임차인 관련 특수 조건

본건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기'를 조건으로 매각하는 조건부 매각입니다.

이는 매수인이 잔여 임차보증금을 인수할 위험이 해소될 수 있는 긍정적인 조건이나, 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 입찰 전 매각물건명세서 및 법원 공고를 통해 조건의 효력을 최종 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 까치산역 인근 지역은 2호선과 5호선이 교차하는 더블 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 역 주변으로 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다.

주변에는 다양한 음식점, 병의원, 은행, 각종 편의시설 등이 밀집되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

주변에 공영주차장 등 생활편의시설이 분포되어 있습니다.

4.2. 교육 및 공공시설

주변에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 가까이에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 보통 수준입니다.

인근의 까치산공원 등 소규모 공원 시설을 이용할 수 있으며, 서울 남부권의 각종 생활 인프라 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 리스크

감정평가서에 따르면 본건 기호에 해당하는 건축물현황도 상 테라스 부분(1.80㎡)에 제시외 건물(기호 ㉠)이 소재합니다.

이는 건축법상 불법 증축의 소지가 있으며, 향후 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 또는 철거 및 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다.

낙찰자는 이행강제금 규모 및 원상복구 비용 등을 사전에 철저히 조사하고 입찰가를 결정해야 합니다.

5.2. 임차인 조건부 매각 리스크

권리 분석에서 언급된 조건부 매각 건은 매수인이 임차인의 잔여 보증금을 인수할 위험을 줄여주는 긍정적인 요소이나, 만약 조건이 불이행될 경우 매각 허가 결정이 취소되거나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 최종적으로 매각 허가 전까지 해당 조건의 진행 상황을 법원을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

5.3. 혐오 시설 정보

현 시점에서는 검색을 통해 특정할 만한 대형 혐오 시설은 보고되지 않았으나, 주택 밀집 지역의 특성상 주차 문제나 소음 등의 환경적 요인은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 소재 감성하이츠 402호는 2호선/5호선 까치산역을 이용할 수 있는 양호한 입지를 갖춘 비교적 신축급(2017년) 다세대주택입니다.

전용면적 40.52㎡로 3인 가구 이하가 거주하기에 적합한 구조(방 3)이며, 지하철 이용 및 주변 생활 편의 시설 이용에 편리하여 실수요 측면에서 높은 선호도를 가질 수 있습니다.

다만, 제시외 건물에 대한 리스크와 임차인 포기 조건부 매각에 대한 법적 효력 및 이행 여부를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 더블 역세권(까치산역) 인근의 우수한 대중교통 접근성 확보.

건물 상태: 2017년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 수리 비용 부담이 적음.

권리 관계: 소유자/채무자 동일 및 임차인 권리 포기 조건으로 권리 분석 측면에서는 비교적 명확성이 높음 (단, 조건 이행 여부 확인 필수).

수요층: 서울 내 역세권 소형 주택을 찾는 실수요자 또는 소액 임대사업 투자자에게 적합함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계