나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10746 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10746 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10746 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제3층 제303호 | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 161,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

서울남부지방법원 2025타경10746 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 홍OO

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 면적 및 감정가

감정가: 202,000,000 원

토지면적 (지분): 20.33 ㎡ (약 6.15 평)

건물면적 (전용면적): 25.64 ㎡ (약 7.76 평)

*본 물건은 다세대주택(도시형생활주택)이므로 분양면적 대신 전용면적으로 표기합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 임야, 다세대주택, 단독주택 및 상가 건물 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 제반 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활정보

화곡동 지역의 주거밀집지역에 위치하고 있어, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

혐오시설은 확인되지 않았으나, 본건은 공항시설법에 따른 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역에 해당되므로, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음을 인지해야 합니다. 이는 강서구 화곡동 일대의 일반적인 특이사항입니다.

3. 물건 현황 및 구조

3.1. 건물 개요 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제3층 제303호입니다.

사용승인일은 2018년 3월 19일로, 비교적 신축급의 도시형생활주택입니다.

외벽은 벽돌치장 마감, 창호는 하이샷시창호이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 온수설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물현황도상 방 2개, 욕실/화장실 1개, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있으며 1~2인 가구에 적합한 면적입니다.

4. 권리분석 및 리스크 검토

4.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

등기사항전부증명서상 임차권설정이 되어 있고, 임대관계는 미상입니다.

*주요 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 임차보증금 잔액이 발생할 수 있는 위험을 주택도시보증공사가 포기한다는 의미로, 매수인의 부담을 덜어주는 조건입니다. 권리 관계는 해당 조건을 전제로 깔끔해질 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 임차권 포기 조건 이행 여부: 주택도시보증공사의 잔액 임차보증금반환청구권 포기 조건이 매각 조건에 명시되어 있으므로, 이 조건이 실제로 이행되는지 최종적으로 확인이 필요합니다.

2) 내부 상태 미확인: 현재 폐문(닫힌 문) 상태이며 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 명도 진행 시 내부 상태(수리 필요성 등)에 대한 예측이 불가능한 리스크가 있습니다.

3) 명도 리스크: 강제경매의 특성상 명도(인도) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 서울 강서구 화곡동의 일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 주택도시보증공사의 조건부 포기 매각 조건이 명시되어 있어, 이 조건이 매수인의 법적 부담을 해소하는 긍정적인 요소로 작용할 가능성이 높습니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 및 명도에 대한 시간적 리스크는 감안해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1) 비교적 신축 주택: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 이는 임대 수익 창출에 유리합니다.

2) 입지 조건: 시내버스 정류장 및 주변 편의시설 접근성이 우수하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

3) 권리적 안정성: 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 잔액 포기 조건은 낙찰자가 인수할 보증금의 위험을 사실상 제거하는 중요한 장점입니다. 이 조건을 활용하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

4) 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 감정가 대비 저렴한 최저가로 시작할 경우, 실거주자에게는 서울 내 신축급 주택 마련의 기회, 투자자에게는 소형 주택 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계