나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경578 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 531-1 주원베르빌 제101동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '등촌역(지하철 9호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 지상5층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일 : 2013.09.04)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 (등촌동 531-1, 531-2)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항
시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항
: 본건 일련번호 가에는 후첨‘호별배치도 및 내부구조도’및‘사진용지’와 같이 제시외
건물 ㉠, ㉡이 각각 소재하며, 제시외건물 ㉠은 집합건축물대장상 위반건축물(주택과-
26875(2013.09.10.)호에 의거 위반건축물 표기[주거 베란다 무단증축])로 등재되어 있는
바, 현장조사시 목측 및 건축물현황도 등을 통하여 개략적으로 면적 산출하였으므로 경매
진행 시 정확한 면적의 확인은 측량이 필요하며, 구조·용재·시공 및 관리상태 등을
종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하였으니 경매 진행 시
소유권 및 기타 권리관계, 원상복구명령 및 이행강제금 부과 여부 등은 반드시 재확인
하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경578 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 531-1 주원베르빌 제101동 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.44㎡ (약 12.23평)

건물 제시외면적: 51.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 348,300,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '등촌역(지하철 9호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역임.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 박공지붕의 지상 5층 건물 중 제5층 제503호이며, 사용승인일은 2013년 9월 4일임. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있음. 현재 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중임.

3.2. 사용승인일

2013년 09월 04일

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 10일 접수된 도화3동새마을금고의 근저당권 (을5)임.

4.2. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매수인에게 인수되는 권리는 존재하지 않으나, 임대차 관계에 따른 보증금 인수 여부 확인이 필요함. (집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을6)이 '인수'로 표시되어 있음)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 313,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-26

확정일자: 2019-06-26

배당신고일자: 2025-08-14

대항력: 있음

비고: 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 임차인: 차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-26

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인임.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

등촌역 인근의 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 아파트와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역임.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

지하철 9호선 등촌역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 다양한 상가, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 신 (보증금 313,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 이는 상당한 인수 금액이 발생할 수 있는 주요 리스크임.

6.2. 위반 건축물 관련

집합건축물대장 상 주거 베란다 무단 증축으로 인한 위반건축물로 표기되어 있음. 이로 인해 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정적 제재 및 재산권 행사 제약이 발생할 수 있으므로, 관련 내용에 대한 철저한 재확인이 필수적임.

6.3. 제시외 건물 관련

물건명세서에 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이 중 일부는 위반건축물로 등재되어 있어 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있음. 정확한 면적, 현황 및 법적 문제 여부는 측량 및 법률 검토를 통해 반드시 확인해야 함.

7. 시세 분석 및 종합 의견

7.1. 최근 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 면적(약 39-40㎡) 다세대 주택의 경우 2026년 5월 기준 198,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 거래된 사례가 있음. 더 넓은 면적(약 53㎡)의 경우 342,500,000원에 거래된 사례도 확인됨.

7.2. 시세 분석

본건의 전용면적은 40.44㎡이며, 감정가는 348,300,000원임. 이는 최근 매매 사례의 제곱미터당 가격(약 484,600원 ~ 685,700원)과 비교했을 때 상대적으로 높은 수준임. 유사한 시기에 건축된 인근 단지(2017년 건축, 39.37㎡)가 270,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됨.

7.3. 종합 의견

본건은 지하철 등촌역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 우수한 입지적 장점을 가지고 있음. 그러나 313,000,000원이라는 높은 금액의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 위반건축물이라는 중대한 하자 요인이 있어 낙찰 후 인수 부담 및 법적 리스크가 상당함. 또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 조사되어 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 강서구 등촌동 내 역세권 입지, 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 도시형생활주택으로서 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 권리 관계를 명확히 파악하고 임차인 문제 해결 전략 수립 시 수익 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 시세 분석을 바탕으로 산정하였으며, 인수 보증금은 제외하여 계산함.

최근 실거래가 평균 제곱미터당 가격 (약 663,200원/㎡)을 적용하여 산정한 본건의 적정 시장가치는 약 268,000,000원 수준으로 분석됨.

이에 따라 예상 입찰가는 약 270,000,000원 내외로 제안하며, 이는 보수적인 시장가치를 반영한 수치임.

다만, 상기 예상 입찰가에 임차인 보증금 313,000,000원을 합산할 경우 총 부담액은 약 583,000,000원에 달하여, 이는 본건의 감정가(348,300,000원) 및 최근 실거래가 시세(약 270,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액임. 따라서 투자 시 막대한 손실 위험을 감수해야 할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 최종 의사결정을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.