나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10701 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울시흥초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2018.12.05)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난빙시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 8m 도로, 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.))

기호 2)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10701 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 323,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 여OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 30.87㎡ (약 9.34평)

* 토지지분: 30.87㎡ (약 9.34평)

* 건물면적 (전용면적): 38.97㎡ (약 11.79평)

* 건물면적 (공급면적 - 추정): 약 50㎡ 내외 (전용면적 38.97㎡, 공용면적 포함 시)

1.3. 건물 정보

* 건물명: 프라우드빌

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제302호

* 사용승인일: 2018년 12월 5일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 서울시흥초등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주차환경개선지구로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일~2029년 9월 9일)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권 이전(매매), 신탁등기 말소, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등기 등이 등재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 여정동 (마스킹: 여 )

* 보증금: 260,000,000원

* 전입일자: 2019년 9월 4일

* 확정일자: 2019년 8월 14일

* 대항력: 있음

* 물건명세서상, 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

* 부산지방법원 2020카단103320 (주택도시보증공사 가압류) 입니다.

3.4. 권리분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을1)은 매수인에게 인수됩니다.

* 경매채권자(여정동)의 강제경매(갑6) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액은 808,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 대상 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석)

* 최근(2026년 5월) 주변 지역의 다세대/연립주택 매매 사례를 보면, 공급면적 기준 3.3억원 (55.02㎡, 2008년식), 4.4억원 (39.48㎡, 1989년식), 2.8억원 (55.19㎡, 2002년식)에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 38.97㎡ (약 11.79평)에 2018년식으로 신축 연도가 비교적 최신에 속합니다.

* 이전 시세(2026년 5월) 데이터를 바탕으로 산정한 평당 시세는 약 16.8만원 ~ 36.8만원 수준입니다.

* 본건의 감정가(3.23억원)는 신축 연도를 고려할 때 적정하거나 다소 낮을 가능성이 있습니다. 특히 39.48㎡(약 11.94평)의 1989년식 연립이 4.4억원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 신축 연식(2018년)은 시세 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울시흥초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 기타 생활 편의

* 건물 내 승강기가 구비되어 있습니다 (추정).

* 주차장 시설이 구비되어 있습니다 (추정).

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

* 대항력 있는 임차인(여 )이 존재하며, 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 토지이용 제한

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

* 주변 지역의 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립지 등)에 대한 검색 결과, 대상 물건의 즉각적인 인근에 위치하는 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 생활권 내에서 발생할 수 있는 소음, 악취 등에 대한 잠재적 영향은 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축 연도(2018년)가 비교적 최신인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 무난합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 이는 투자 결정 시 가장 중요한 고려 사항입니다.

* 감정가(3.23억원) 대비 최근 실거래가(2.8억~4.4억)를 고려할 때, 시세 반영 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 1인 가구나 소형 가구에게 적합한 면적입니다.

* 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다 (임차인 인수 위험 해소 전제).

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 323,000,000원입니다.

* 최근 주변 실거래가, 건물의 신축 연도(2018년) 및 면적(38.97㎡)을 종합적으로 고려하였습니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금(260,000,000원)을 제외한 순수 물건 가치 기준으로 시세를 분석하였습니다.

* 시장 조사 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 주택이 3.3억원 내외에서 거래될 것으로 추정됩니다.

* 따라서, 보증금 인수 위험을 제외한 예상 입찰가 범위는 330,000,000원으로 산정합니다.

* 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 여부 및 기타 경매 낙찰가의 변동성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.