나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10704 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 153-62 에스케이팰레스 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10704 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 153-62 에스케이팰레스 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10704
• 주소: 서울특별시 구로구 고척로52길 124 에스케이팰레스, 제6층 제602호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매8계 2025타경10704 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로52길 124 에스케이팰레스, 제6층 제602호 | 감정가: 212,000,000원 | 최저가: 169,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10704 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10704 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 153-62 에스케이팰레스 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 212,000,000원

토지면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

토지지분: 17.738㎡ (약 5.37평)

건물면적: 29.08㎡ (약 8.80평)

건물지분: 29.08㎡ (약 8.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

- 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

- 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 6층 602호이며, 외벽은 벽돌치장쌓기, 창호는 새시 등으로 마감되었습니다.

- 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

- 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

- 토지는 2필지 일단의 가장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

- 본건은 동측으로 도로에 접하고 있습니다.

- 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

- 공부와의 차이는 없습니다.

- 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "경인중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 위치하여 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 양OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 일반적으로 강제경매는 채무 불이행으로 인해 채권자의 신청으로 개시되며, 매각 절차를 통해 채권자의 채권을 변제받게 됩니다. 본 사건은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰자는 토지와 건물의 전체 소유권을 취득하게 됩니다. 경매 물건의 권리 분석 시에는 등기부등본상 모든 권리 관계를 확인해야 하며, 특히 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰 후 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 본 보고서 작성 시점에는 특이사항이나 주의사항으로 별도의 권리상 제약 사항이 명시되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 개봉동 지역은 서울 서남권의 주거 지역으로, 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 다수의 주택 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 소규모 근린생활시설들이 입점해 있어 주민들의 일상생활에 필요한 상점, 병원, 학원 등을 이용하기 편리합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 다소 거리가 있어, 쇼핑이나 문화생활을 위해서는 대중교통을 이용해야 할 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 일반적인 주거 공간으로 활용 가능합니다. 건물에는 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 인근에 "경인중학교"가 위치해 있어 교육 환경이 비교적 양호하며, 주거지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주거 면적은 전용 약 8.80평으로, 1~2인 가구에 적합한 규모입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크로는 첫째, 감정평가요약에 명시된 바와 같이 임대 관계가 불분명하다는 점입니다. 만약 임차인이 거주 중이라면 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 둘째, 토지이용계획상 '교육환경보호구역', '대공방어협조구역', '장애물제한표면구역' 등에 해당되어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다. 특히, '교육환경보호구역'의 경우 주변 교육 환경에 영향을 줄 수 있는 시설 설치에 제약이 있을 수 있으므로, 관련 기관에 상세 확인이 필요합니다. 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 셋째, 서울특별시 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 고층 건물 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 교통이 편리하고 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 소재하고 있습니다. 건물은 비교적 최신식인 도시형생활주택이며, 필수적인 생활 설비가 갖추어져 있어 즉시 주거용으로 활용 가능합니다. 감정가는 2억 1,200만원으로, 주변 시세 대비 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 임대 관계 불확실성과 일부 토지 이용 제한은 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 전반적으로 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 위한 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 안정적인 주거 입지: 서울 구로구 개봉동은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

2. 소형 평형: 약 8.80평의 건물 면적은 1~2인 가구의 실거주 또는 소형 임대 사업에 적합합니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 재산권 행사에 유리합니다.

4. 잠재적 시세 차익: 인근 지역의 재개발 및 신속통합기획 후보지 선정 등 도시 개발 계획을 고려할 때, 향후 지역 가치 상승 및 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

5. 강제경매: 채권자의 신청으로 진행되는 강제경매는 권리관계가 비교적 명확한 경우가 많아, 법률적인 리스크를 최소화할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계